不動産よもやま話　住宅ローン　VOL.76

ニュースレター

住宅ローン
（２００７年１１月号　VOL.７６)

　ここ数ヶ月、アメリカでサブプライムローンの焦付きが問題となっています。それが米銀行への信用不安を引き起こして株価が低迷し、アメリカ経済の先行き不安からドル安円高になり、株から引揚げたお金がオイルマネーに流れ込み、原油高になって、物価高を引き起こしているようですね。（ほとんど聞きかじりですけど・・・。汗　）
経済の大混乱の兆候なのでしょうか？
そんな世界経済の話より私にとってはよく買っている大好物のピーナッツが380円から530円に値上がっていたのが大変なショックです。（涙　）
これも原油高の影響なのでしょうね。
遠いアメリカでの住宅ローンの焦付きが、私のピーナッツの値段を上げるなんて。

　ところで、問題のサブプライムローンですが、当初5～6％だった金利が数年後に10％を超える金利になる低所得者向けの高金利ローンだそうですね。
急激に上がる金利は問題ですが、当初の支払額が抑えられるメリットによって、多くの人が金利の上がる前に売り抜けるか、値上がった不動産の担保力を元に低い金利に借り換える事を目論で不動産を購入していました。

　以前から土地の値上がりが続いたアメリカですが、サブプライムローンよって不動産を購入できる層が増えたことにより、更に不動産の価格を押し上げて、全米が一気に不動産ブームに沸きその様な事が可能だったのですね。
ところが、昨年米金融局が金利の引締めを行い、住宅価格が頭打ちになり、売り抜けや借り換えできなかった人達のローンが焦げ付いているようです。
仕組みや要因が違っていても20年前の日本を見ているようです。

バブル崩壊後の日本経済から推し量ると、やはりアメリカの経済も数年は冷え込むのでしょうか？

10年程前に受けた講習でコンサルタントの方が「アメリカは今バブル景気に沸いている。このバブルはいずれはじけて恐慌になるだろう。」と予測していました。すごいですね。このサブプライムローンの焦付きを予想していたのでしょうかね。
有名なコンサルタントでしたので、やはり先見の目があるのでしょうね。

ところで、サブプライムローンのように数年で金利が4％以上も上がったら大変な支払額になりますよね。
住宅ローンを借りられている方にとって、金利の上がり下がりは大変な問題です。
金利が1％上がると支払額はどのぐらい変るのでしょう？
ということで、今回は住宅ローンのお話を致します。

住宅ローンの返済方法には元金均等方式と元利均等方式があります。
元金均等方式は、元金を均等に返済する方法です。
元金が均等のため、残債がたくさん残っている最初の返済額が多くなります。返済額に余裕のある人や、まとまったお金が入ってくる人には適しているでしょう。
元利均等方式は、元金と金利を合わせて均等に返済する方法です。
総支払額は元金均等に比べて多くなりますが、返済額が一定しますので返済はし易いでしょう。

元金均等と元利均等を比べると、下の表のようになります。
例えば2000万円を35年3％で返済する場合

　ほとんどの方は、当初の借入額を多くする為や、将来収入が増えていくことを想定して、元利均等方式を選択されています。
この元利均等方式で2000万円を借りた場合で金利と支払額の比較をして見ましょう。

　例えば2000万円を35年返済で借り入れた場合、

金利が１％上がりますと月々の返済額が1万円以上も上がり、総返済額は450万円ほど変わります。
同じ１％の上昇でも2％→3％では返済総額の増加は450万円に対し、3％→4％では486万円になってしまいます。
これは、金利が高いほど元金の減り方が少なくなるため金利の影響を受け易くなるからです。

逆に１％下がると1万円以上月々返済額が下がり、総返済額が450万円ほど少なくなることになりますね。
こう見ますとサブプライムローンのように４％以上も上がると返済が滞るのは当然と言えるでしょうね。

ただ、日本の銀行の住宅ローンの場合は変動金利でも５年間は支払額が変わらず、５年後の返済額は1. 25倍以上高くならないようになっています。
銀行も返済してもらってこそ利益が出るからでしょうね。
（変動金利の場合、年２回金利の見直しがありますので、支払額の変らない５年間は元金と金利の割合を変えて支払額を同じにしています。）

ところで、住宅ローンを組む場合、変動金利と固定金利とはどちらが得なのでしょう？お客様からもよく聞かれることがあります。
現状では、変動金利に比べて固定期間が長いほど金利が高くなっています。

これは、貸し手側の銀行の金利リスクを回避するために設定されています。
もし、安い金利で貸出して将来預金利息が上がってしまうと利益が出なくなるからです。
銀行も将来の経済情勢を想定して、この位の金利にしておけば損はしないだろうという金利を設定しているのでしょうね。
では、将来設定された金利より貸出金利は上がらないのでしょうか？
きっと、それは誰にも分からないことでしょう。
どんな経済学者でも何年も先の金利や株価を予測できないのと同じです。
（予測できれば経済学者はみんな億万長者になっていますよね。）

　住宅ローンを組む場合には、変動金利と固定金利のどちらが得かというより、どちらの方がライフスタイルに合っているかで選ばれた方が良いでしょう。
将来的に収入の上がる見込みが少なく、子供の年齢から教育費が上がるのであれば固定金利の方が良いでしょう。
一方、ある程度の収入の上昇が見込め、支払に余裕があるのであれば変動金利の方が良いかもしれません。

住宅ローンも様々な商品が出ており、近頃では本来の返済額と異なった金額を支払う「返済額指定ローン」というのもあります。
2000万円を35年返済2％金利で借りると、月々66,253円になりますが、最初の3年間はちょっと余裕があるので月々80,000円を返済するという具合です。
差額の13,747円分の元金が月々減っていきます。
その後、返済がきつくなってきたので70,000円にしたり、余裕が出れば90,000円にしたりできるのです。
指定期間が終われば、元金が減っている分月々の返済額は少なくなります。
貯金をするようで、ちょっと楽しみな支払い方法ですね。

いずれにしても、住宅ローンは長期にわたり生活に影響を及ぼしますから、ライフスタイルに合ったローンを組むことが重要ですね。

（南）

2007/11