2015年1月 7日 (水)

仕事始め

小生は本日仕事始めです。

本年は景気も上向き、不動産業界も良い1年になることでしょう。

今年もさらに精進し、皆様のお役に立てるよう精一杯頑張りますのでよろしくお願い致します。

                   松村) 60mastumuranew  Gls_4   

 

2015年1月14日 (水)

私用で帯広に

私事で極寒の北海道帯広に行ってきました。

極寒の北海道は今回で2度目です。前回は札幌雪祭りに行き、マイナス8度を経験しましたが、帯広は雪は少ないものの気温の低さは北海道でも指折りとの情報、

事実、行く数日前はマイナス21度を記録したとか。

これは大変だと動くのも困難なほど着込んで出発。羽田まではもちろん暑かったですが、マイナス20度ならこれでもどうかなと。

そして十勝帯広空港に到着、外は晴れで無風、あまり寒いようには感じられませんでしたが、まだ暖房の効いている室内、きっと外は極寒に違いないと覚悟を決めて外に出ました。

??暑い、えー何! 何と気温プラス1度、快晴無風、家を出た時より暖かい。拍子抜け、肩透かし。

迎えの車で移動中ももちろん暑いぐらいで道路にも雪はありません。

明くる日も気温は同じぐらい。下に着込んだ薄手のダウンもカバンにしまい、普段の服装に近い恰好(で十分)。

嬉しい出会いがあり、楽しい2日間の滞在でしたが、折角ならマイナス20度を経験したいと思わないでも。

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2015年1月18日 (日)

売地売却依頼

富里市に300uの土地を所有されているお客様から売却したいので相談したいとお電話いただきました。

昭和53年に購入されましたが建築の予定がないので売却したいご希望です。

早速現地を拝見し、市役所でヒアリングの結果、当該場所は市街化調整区域で基本的には住宅が建ちません。購入された当時は都市計画決定前で建築は可能だったのでしょう。

幸い、当該土地は市街化区域から1.1キロの範囲内に存し、当該土地の半径150m以内に40戸の建築物が連たんして建っていますので(都市計画法34条11号の条例に適合)第二種低層住居専用地域内に建築出来る建築物は建築可能です。当該敷地に接する道路も建築基準法42条1項3号道路でこれも建築には問題ありません。

次に水道局で上水道の布設状況を調査しましたところ、当該土地の手前までしか水道の本管が布設されていません。敷地内まで引込するには少し距離がありますから、上水道引込には相当の金額が掛ります

それでも市街化調整区域ながら、住宅の建築は可能です。

但し当該土地には大きな問題がありました。

敷地に接する道路が私道で、しかも持ち分を持っておられません。第3者の方が所有されています。基準法の道路ですから所有者が私道の廃止や制限は出来ませんが、持ち分を持っていないのは売却するにはとても不利です。価格もそれなりになってしまいます。購入時なぜ持ち分を持たなかったのか。

近日中に状況を報告のする予定ですが、お客様はたぶん諸々の件、ご存知ないと思いますのでどうすれば良いか、ベターな方法を探ってみます。

それにしても不動産には色々な法律が絡んでいますので難しいですね。

 

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2015年1月21日 (水)

公共下水道

宅地内に公共下水道が引込されているか否かは宅地の評価に影響しますし、売却にも著しい違いが出ます。

そこで、土地の売却を依頼された場合、必ず市町村の下水道課に行って全面道路に下水道の本管が布設されているか、宅地内に引込されているかを確認します。下水道課では下水道台帳をコピーしてくれますので、それで確認する訳ですが

ここ最近立て続けに、下水道台帳と現地が違うことが判明しました。

1ヶ所は下水道台帳には引込の表示があり、汚水桝の具体的位置まで表示されていましたが、現地には汚水桝がなく、引込もされていません。

もう1ヶ所は反対に台帳では引込の表示がないのですが、現地には汚水桝があり、どうも引込されているようですし、所有者の方は受益者負担金納付書も所有されています。下水道課で確認してもらっていますが、引込されているのは間違いないようです。

我々は台帳を確認するしか方法がありません。現地で汚水桝を確認しますが、深く埋まっている場合もあり、実際に掘って確認するには大変な作業と費用が掛ります。

コピーの台帳には確かに参考図と書いていますので市町村には責任がないそうです。

この2件は同一市町村内の出来事ですが、他の市町村でも同じように下水道台帳は信用出来ないのでしょうかね。

 

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2015年1月28日 (水)

私道

1月18日の続きです。

敷地に接する道路が私道(道路位置指定)で持ち分を持っていない案件の件

そのまま売出し出来ない訳ではありませんが商品価値としては著しく劣るため、やはり持ち分を取得して価値を高めてた上で売出しする選択をしました。

道路部分の所有権者に持ち分をいくらかでも譲っていただくのです。

普通は簡単に譲っていただけません。購入したときの状況、経緯等をお話しして道路所有者にお願いするしかありません。

今回は相談者が道路所有者と親しいのでご自分で話をすると言うことになりました。

内容がお互いに理解できないことも考えられますのでその時は同席する予定です。

持ち分登記が完了次第売り出すことにしています。

 

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2015年2月 4日 (水)

売却相談

ここ1週間で4件、土地の売却相談がありました。

成田市で3件、富里市で1件。バブルのころ購入された方が2件、相続で取得された方が2件です。

何れも利用する計画がなく、値上がりの見込みもないので売却したい希望です。

まず、市場性があるか、法的に売却可能か調査しなければなりません。幸い4物件とも法的な問題はありませんが市場性に若干問題があります。

これから売出し価格を算出しますが、皆様(被相続人も)バブルの時期に取得されていますので厳しい価格を報告しなければなりません。もちろん概ね予想されてはいますが、現実に価格を突き付けられますとウ〜ンと言葉が出ないご相談者もしばしばです。

それでも現状を説明して納得いただければ売出しの運びになります。

購入価格を知ってしまうと当方もつらい仕事になってしまいますが、結果良かったと思って頂くことを信じて進めています。

                   松村) 60mastumuranew  Gls_4 

 

2015年2月11日 (水)

境界確認

買取依頼があった土地に境界が明示されているか確認に行ってきました。

地籍測量図を見ますと、当該土地は残地となっています。(今はありませんが古い地籍測量図の場合、よくあります)

残地の場合は登記面積と異なることが予想されますので現地に於いて境界杭を確認し、簡易的に面積を割出します。

その面積が登記面積とあまり違わなければそのまま進めようと思いましたが、現地に境界杭がありません。売主様に境界を復元していただなければこれ以上進めることが出来ないのです。

測量の結果、登記簿面積と異なることが予想されますので正しい面積に登記簿を変更(地籍更正登記)しなければなりません。

 

当然測量、境界復元、地籍更正の費用は売主様に出していただかなければなりませんがその費用の多寡によって再度価格調整が必要になってくるでしょう。

境界明示、復元は不動産取引に欠かせないものですが、売主様に納得いただくのは案外難しいものです。

 松村) 60mastumuranew  Gls_4 

 

2015年2月18日 (水)

確定申告

今年も確定申告の時期になりました。

確定申告は税金を支払うばかりではありません。申告しなければ還付されない費目があります。

住宅借入金等特別控除、医療費控除、雑損控除等々です。

特に住宅借入金等特別控除は初年度分のみ自分で確定申告が必要です。翌年度分からは年末調整で還付されます。

小生も確定申告をしますので、昨日書類を頂きに税務署に行きましたが、ガランとしていました。毎年ごった返しているのになと思いましたが、まだ始まったばかりだからでしょうか、きっと3月15日近くには混雑するのでしょう。

e−Taxで申告も考えない訳ではありませんが、アナログ人間にとっては手書きの申告書を税務署に持参する方が楽です。

恥ずかしい、残念

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2015年2月25日 (水)

売出し

2月18日の続きです。

道路部分の持ち分登記が終わりましたので、売主様と売出価格について協議しました。

調整区域ですが都市計画法34条11号の条件を満たしていますので、第2種低層住居専用地域内に準じた建築物は建築可能です。

土地面積も304u(約92坪)と広いので住宅用地としてのニーズはあるはずです。

付近の売出価格、成約価格等々を説明して当方のアドバイス価格に近い売出価格が決定しました。

これから、住宅メーカー様、工務店様に紹介します。同時に各不動産サイトにも登録して早期の契約を目指します。

            松村) 60mastumuranew  Gls_4 

 

2015年3月 4日 (水)

年度末

お雛祭りも過ぎ、14年度も1か月を切りました。

多くの会社は決算月と新年度の準備で大変お忙しい日々を過ごされていることでしょう。

グッドリビングの決算月は3月ではありませんので通常月と変わりませんが、新年度を迎え、入社、転勤等々でアパートの案内がぐ〜んと増えます。

グッドリビングにも即入居可能なアパートがありますので、同業の不動産業者さんにもご協力も頂き、この時期に空室ゼロにしなければなりません。

今もアパートの契約書を作成中です。

                空室ゼロに向かってラストスパート、頑張るぞ!!

 

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2015年3月11日 (水)

東北復興

本日で東日本大震災から4年です。

未曾有の大災害も被害が少なかった者にとっては記憶も薄れがちです。

しかし、昨日、今日の報道を聞きますと復興はまだまだ緒に就いたばかりのようです。

震災直後はボラティアや寄付が盛んに論じられ、小生も何かしなければと思いつつも、何も出来ず、何もせず、そのうち4年の歳月が過ぎてしまいましたが罪悪感がどこかにあります。

そんな事をふつふつと考えているとき、先日の確定申告時、復興特別所得税を納めたことを思い出しました。

所得税額の2.1%相当額です。市県民税と合わせても微々たる金額ではありますが、復興に参加しているのではと無理に思っています。

これから何年納めることが出来るのか、まさか残り23年間続けて納めることは出来ないでしょうが、1年でも永く納め続けられるように精一杯精進したいものです。

 

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2015年3月15日 (日)

一人体制

本日は小生一人です。

朝から、アパートの退去立会いを行い、グッドリビング管理のアパート案内をして、富里市の8800万物件と8500万円物件の案内をしてきました。その間電話を転送にしていましたので何本も転送され、その都度車を止めて電話に出ることになります。電話の応対、メモ、確認等々、事務所では何でもない事でも車中や案内中は大変です。

8800万物件と8500万物件(ホームページご参照ください)をご案内したお客様は都内からお越しいただきましたので売主様との時間の調整に苦労しましたが無事終わり、良い返事を期待してお見送りした次第です。

今、事務所に戻り、ホットしてインスタントコーヒーを飲んでいます。

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2015年3月18日 (水)

土地契約

本日は成田市の土地を契約調印しました。

事前に重要事項の説明をしていましたので本日は署名捺印を頂くだけです。

その後、契約書の読み合わせ及び説明を行い、署名捺印をしていただきました。

決済は4月中旬を予定しています。

土地契約の場合、利用目的を良く聞かなければなりません。都市計画法、建築基準法、条例等により、利用目的が達せられない場合もありますので。

今回は利用目的に合った土地で、買主様にとっては利用価値の高い土地でしたから、大変お喜びいただき、本当に良かったです。

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2015年3月25日 (水)

調査

中古住宅をご検討頂いているお客様が、ある趣味の建物を入居後、増築したいが大丈夫かとご質問頂きましたので本日市役所に確認に行ってきました。

この物件の用途地域は第1種低層住居専用地域と第1種住居地域とにまたがっています。

お客様の趣味の建物は第1種低層住居専用地域では建築不可ですが第1種住居地域では建築可なのです。

どちらの用途地域が敷地の過半を占めているかによって建築可か不可かになるわけですがそれが微妙なのです。

その建物が建たなければ購入する意味がなくなりますので慎重に確認しなければなりません。

再度資料を整えて具体的に確認に行く予定ですが、都市計画法や建築基準法など各種法律がありますので難しいです。

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2015年4月 1日 (水)

専任媒介契約

成田市の人気地区で土地の専任媒介契約を頂きました。

昨年相続登記の手続きを取引先の司法所書士に依頼し、完了していましたが、今回諸条件が整い売却の運びとなったのです。

早速、グッドリビングのお客様にお知らせします。その後取引先の住宅メーカさんや、工務店さんに紹介し、各種ネットにも登録します。

一定期間が経過しますと不動産流通ネットワークに登録して、広くお客様を探すことになります。

今回の物件は人気地区ですから、早い時期に契約出来ると予想しています。

         本日、販売資料を作成して、明日からの販売活動  「頑張ろう !!」

 

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2015年4月 8日 (水)

寒い

本日、埼玉は朝から雪です。

スタッドレスタイヤからノーマルタイヤにすでに替えていますので、まさかですが、過去には入学式が雪だったこともあり、ままある事ではあります。

それにしてもこの寒さ、朝から来客はおろか、電話もなりません。

こんな日もあります。

溜まっている事務処理、書類の整理をすることにしましょう。

 

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2015年4月15日 (水)

地籍測量図

売出し中の土地の法務局備付地積測量図が変です。

土地の形ではありません。(隅切りはあるもののほぼ正方形です)

測量図の寸法表示が変なのです。

昭和40年に作されたものですが、敷地周りの寸法表示がメートルなのに、三斜の寸法表示が間になっているのです。

最初分からず「あれ〜」と思いながらよくよく確認しますと地積測量図の求積表面積が坪表示になっていましたので分かりました。

こんな地積測量図があるのですね。古い地積測量図にはよくあるのでしょうか。初めて見ました。

買って頂くお客様にはよく説明することにします。

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2015年4月22日 (水)

帰省

先日、何年かぶりで帰省しました。

両親の法事です。

前日に元の会社の上司、先輩2人と元同僚2人に合ってきました。

上司、先輩二人とも小生より年上ですが、心身とも元気いっぱいで、もちろん現役フルタイムで仕事をされているとのことです。我々の上の世代は若い時の体の鍛え方が違うのか、体も頭もピカピカです(髪の毛ではないですよ。)

もちろん元同僚も現役で活躍されており、嬉しさ一杯の再会でした。

その日は遅くなる予定だったので、実家近くの橿原神宮門前にあるホテルで宿泊し、明朝、橿原神宮に参拝してきました(仏事の前に神様参りは?と思いつつも)。

数日前から奈良の神社仏閣で油様の異物を撒く事件が頻発していましたので、ガードマンが目立ちましたが、何の目的で悪戯するのでしょうかね。

当日は無事法事を終え、墓参りもすませ、兄弟、甥、姪一同で会食の後、橿原神宮から京都経由で帰宅の途に就きましたが、懐かしい人、久しぶりの兄弟と会食を共にし、積もる話に時を忘れる本当に楽しい時間を過ごせた有意義な2日間でした。

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2015年4月29日 (水)

決済

三里塚御料の土地の決済に行ってきました。

隣接地の土地を日当たり確保の目的で購入頂いたのですが、必要金額を事前に口座に入金して頂いていましたので、グッドリビングの同銀行口座に振り替えて頂くだけです。

必要書類を司法書士さんにお互い提出し、夫々署名、記名捺印をすませ、買主様は払い戻し表、グッドリビングは入金票を提出して手続き完了です

今回の土地は330uあり、日当たり目的としては土地が大きすぎるため、分筆して半分を再販しょうかとの案もありますので買主様にとってベストな方法を相談しながら答えを出そうと思っています。

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2015年5月 6日 (水)

契約調印

成田市の人気地区に存する土地の契約調印を済ませました。

今回の売主様は事情で成田まで出向くことが出来ない為、小生に契約調印と手付金受領を委任する旨の委任状を頂き、売主様の代理で契約調印を完了しました。

売主様とは相続の時から関係があり、お互いに信頼関係が出来上がっていましたので、代理を引き受けたものです。

残金はローンになりますので6月中旬の決済を予定しています。

買主様は住宅メーカー様の住宅を建設されます。

今秋にはきっと素晴らし住宅が建っていることでしょう。

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2015年5月13日 (水)

出張

出張と言うほど大層なものではありません。

契約調印、代金受領の委任状を頂いていた売主様宅へ手続きに相模原市まで行ってきたのです。

登記関係の書類手続きに司法書士さんにも同行頂きましたが、小田急線の相武台前駅まで往復5時間かかり、疲れました。(大宮で乗り換え、新宿で乗り換え、小田急相模大野で普通に乗り替え)。

それでも車中で300Pのブック本が完読できましたので、それはそれで良かったのですが。

帰り、相武台前まで路線バスに乗りましたが、乗車代金はSuicaが使えるのですね。路線バスには随分乗っていなかったのびっくりです(びっくりするのは小生だけですか)

手続きは無事終わり、あとは決済を待つだけです。

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2015年5月20日 (水)

代理店

グッドリビングは東京海上日動火災の代理店でもあります。

火災保険専門で自動車保険等他の保険は取り扱っていません。

グッドリビングの3人はもちろん、損害保険募集人試験に合格しています。

今月は火災保険(地震保険)の5年更新が3件あり、契約更新して頂きました。

箱根の現状や先日の東北震度5強の地震報道を見るにつけ、万が一の為、地震保険の必要性を感じますし、事実、地震保険を加入されるお客様が増えています。

他に類焼損害補償や個人賠償責任等の特約契約をお薦めしています。

個人で地震対策をするには限度がありますので万一の場合、火災保険、地震保険は最低限の守りになります。

これから5年間何事もなく満期更新を迎えられることを願って更新契約をしていただきました。

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2015年5月27日 (水)

境界立ち会い

6月中旬引渡し予定の土地に1ヶ所(4ヶ所の内)境界明示杭が無かった為、土地家屋調査士さんに境界復元を依頼していましたが、本日がその立会日だったので売主様の代理で行ってきました。

土地家屋調査士さんが測量の上、境界の位置を示し、隣接所有者、当方お互いにその位置で問題なければその位置に金属プレート貼り付け、立会証明書に署名捺印いただいて完了です。

測量の結果、登記面積より多かったのですが、誤差の範囲内ですし、契約書に登記面積と実測面積が違っても清算しないとの条文が入っていますので売買金額の清算はしません。

その後、ご近所と区長さん宅に買主様を今後ともよろしくお願いしますとお挨拶方々お願いしてきました。

7月初めには着工されますので秋には完成するでしょう。

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2015年6月 3日 (水)

賃貸契約準備

本日は週末に契約予定の戸建賃貸借契約の準備です。

成田駅西口から徒歩8分のきれいな戸建で、駐車スペースが普通車4台分あります。

室内点検、付属品の有無、近隣挨拶を済ませ、契約書と重要事項の説明書を作成し、貸主様に賃貸条件を確認頂きます。

今回の貸主様はグッドリビングでは初めてのご契約です。退去時の費用負担などをご理解いただけなければなりません。

貸主様とはこれから永いお付き合いをお願いすることになりますが、貸主様、借主様の利害をうまく調整するのは結構難しいことです。

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2015年6月10日 (水)

損害保険募集人一般試験

グッドリビングは損害保険の代理店です。

火災保険のみを募集していますが、募集するためには損害保険募集人一般試験の基礎単位と火災保険単位に合格しなければなりません。

もちろんグッドリビンク゛の3人は試験に合格しています。

夫々5年間と期間が定められており、単に期限が来れば講習等を受けて更新手続きをすればよいのではありません。火災保険の募集に関する知識を確実に身につけ、お客様のニーズに応じたわかりやすい説明が行えるよう改めて試験を受けるのです。

今回基礎単位の期限が来ましたので、今月中に試験を受ける予定です。

教育テキスト、昔ほどのスピードでは頭に入りませんので、その分時間をかけて頑張ります。

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2015年6月24日 (水)

屈指の契約 

昨日、土地・建物の契約(仲介)を終えました。小生のキャリアの中でも屈指の物件です。

物件の種類や金額の多寡で仲介業務に差が出る訳ではありませんが、キャリア上位の物件の契約となると、調査項目も多く、双方の調整も必要で、それなりに緊張します。

決済は7月中旬を予定していますが、その間に必要な作業も多く残っていますので、調整しながら進める予定です。

それにしても色々な意味で世の中は広いと実感した案件です。

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2015年7月 1日 (水)

脳ドック

先日、南山&大西が脳ドックを受けたことを記入していましたが、小生も同じ時期に別の病院で脳ドックを受けてきました。

結果が出るまで2週間かかりましたが、その間、なにやら頭が痛いような、ぼ〜とするような症状が急に出て、随分心配しました。

結果、異常なしの判定が届き、やれやれとホットしたのですが、同時に受けた頸動脈エコーの結果に異常が見られますの診断です。

頸動脈には異常がなかったのですが、甲状腺に異常があるとの診断で精密検査を受けて下さいと書いてあります。ホットしたのもつかの間。

早速主治医の先生に検査結果を提出し、相談しましたところ、

頸動脈エコーでは良くあることで心配ないと思いますが、念の為、甲状腺専門医を紹介しますので精密検査を受けておきましょうと。

と言うことで、表参道にある、甲状腺専門病院で検査をうけてきました。1週間後に検査結果を聞きに再び表参道に。結果、多少異常はあるものの心配ありませんとの診察を受け、またまたホットした次第です。

今まで首から下は年1度検査していましたが、首から上は初めての検査でした。

グッドリビングには財産がありません。3人の健康が唯一の財産です。取りあえず今回の検査では3人とも異常が見つからずに良かったです。

 

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2015年7月 8日 (水)

保険募集人試験

損害保険募集人一般試験(基礎単位)に行ってきました。

5年毎に試験があります。5年前は普通のペーパーテストだったのですが、今回はパソコン上で回答をクリックするスタイルに変わっていました。

50問中35問正解で合格です。試験後3営業日後にネットで合否が掲示されました。

                         合格です。それも高得点で

グッドリビングは火災保険を専門に取り扱っていますので、今回の基礎単位の他に商品単位(火災保険)の試験にも合格しなければなりませんが、そちらは2013年に合格しています。

これでしばらく試験はありませんが、大切な財産を守る火災保険の募集人として十分な知識を備え、的確な商品を勧めなければなりません。さらに勉強です。

 

                               60mastumuranew Gls_4 (松村)

2015年7月15日 (水)

2項道路

成田市の人気地区で土地の売却相談を受けています。

この土地は数十年前に自宅を建てる目的で公売にて取得されたものですが、建物を建てる予定が無くなり、売却の方向性になったのでグッドリビングにご相談頂きました。

早速、調査しましたところ、道路に問題がありました。

敷地が接する道路は建築基準法42条2項道路で幅員が1.8mの私道でしたが、その私道は第3者の所有で相談者様には所有権がありませんでした。

基本的には私道部分に所有権がなくても、住宅の建築は可能(道路中心から2mのセットバックが必要)ですし、通行を妨げられることもありません。

但し、所有権がないと道路掘削の場合等に承諾書が必要であったり、住宅ローンを使う場合に支障が出たりでやはり問題はあります。第一土地の評価が下がります。

この場合のベストは全面道路の私道部分にいくらかでも持分を持たせてもらうことです。

所有者様に事情を話してお願いするしかありません。過去にはこんな案件を複数手がけたことがあります。

経験を生かし、相談者様にアドバイスしようと思っています。

不動産の価値を高める作業やアドバイスは我々不動産業者の大きな役割です。

                      60mastumuranew Gls_4 (松村)

2015年7月22日 (水)

決済

キャリア屈指の高額物件の決済が無事完了しました。

今回の決済金は海外からの送金だったので、通常の決済スタイルが取れず、変則の方法で行わざるを得ず、随分気を揉んだり、心配したりでチョット大変でしたが、売主様、買主様双方にご協力いただき、何とか進めることが出来ました。

お陰様で今回の変則スタイルの契約で知識の引き出しが一つ増えました。感謝です。

 

                     60mastumuranew Gls_4 (松村)

 

2015年7月29日 (水)

査定

本日は中古住宅の査定に行ってきました。

成田駅徒歩5分の好立地物件です。今日は建物、土地の現況調査のみでしたが、とにかく暑く、少し動くと汗だくになりますので、熱中症にならないよう注意しながらの作業です。

明日、法務局、市役所等で調査の上、今週末には評価額を報告する予定です。

現在相続の遺産分割協議中で、司法書士の先生と連携しながら進めることになります。

それにしても真夏の外での仕事がきつくなってきました。年ですかな

                    60mastumuranew Gls_4 (松村)

 

2015年8月 3日 (月)

相続案件

相続物件の査定依頼が最近増えています。

本日も依頼ありました。

本年1月から改正された相続税の基礎控除減額の影響でしょうかね。

都内で資産をお持ちの方だけに影響するのかと思っていましたが、地方都市でも相続税対象者が増えているのでしょうか。

不動産関係の税金は数多くあります。売った時、買った時、保有している時、もらった時、相続したと時、忘れずに申告しなければなりません。

税金は難しいですが、税務署や県税事務所に電話をすれば、親切に教えてくれます。

素人判断はよくありません。控除等を知らないで税金を余分に納めることもありますので。

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2015年8月12日 (水)

決済

本日朝から決済に行ってきました。

成田市内の物件でしたが、買主様の都合で佐倉市の銀行で行うことになっています。

約束時間より、いつものとおり15分前に着きましたが、すでに買主様、仲介会社様が到着されており、まもなく司法書士の先生も到着されましたので、早速手続き開始です。

通常の書類に双方、署名捺印、記名押印がおわり、必要書類確認の段になって、評価証明書がありません。

仲介会社さんに事前に渡してあり、前々日も持参頂くように連絡していましたが、忘れられたようです。

成田市役所に取りに行くか、仲介会社さんから持って来て頂くかですが、あいにく今日は会社が休みでそれも適わず、結局仲介会社さんに会社まで取りに帰っていただくことになりました。

その間、関係者が雑談しながら、待つこと1時間、評価証明書が届き、決済の運びと。

多少時間がかかりましたが、無事完了して良かったです。

 

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2015年8月19日 (水)

お盆休み明け

今年のお盆休み期間は無事通過しました。

毎年この休み期間中に賃貸にお住まいのお客様から、必ず緊急修理のお電話がありましたが、ほとんどの会社が休みで、その対応に苦慮したものです。

今年はお陰様で目立った緊急事態はなく、比較的平穏に過ぎました。

グッドリビングはお正月を除き、年中無休で営業しているのは、入居者様の緊急事態に対処するためです。

さて、お盆が過ぎました。

さしもの今夏の暑さもひと段落したのか、少ししのぎやすくなってきました。

これからは秋の需要期。売買、賃貸の物件を取り揃え、皆様をお迎えします。

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2015年8月26日 (水)

NHK受信料

グッドリビングが募集を担当しているワンルームアパートがありますが、ほとんどの部屋は外国の航空会社クルーの方が宿泊施設として利用されています。

このクルーの方々は月に1週間から10日ほど宿泊されているだけです。

今月に入ってNHKの方が度々訪れ、受信料の契約を迫られるようです。もちろん外国の方ですから日本語は喋れず、従てテレビは所有されていませんがパソコン、スマホは所有されています。

突然来られ、契約を迫られても事情がわからずおろおろするばかりのようです。

月に1週間から10日滞在の外国の方、テレビ無、パソコンとスマホがあるのみ、こんな状況でも受信料の契約は必要なんですかね。

それにしても若干強引なところがあるようで、クルーの方が怖がっているとのこと。

きちっと英語が話せる人を派遣して、受信料の支払い義務を説明しなければ、ただ契約を迫るだけでは如何と思ったりします。

取りあえずNHKに連絡して事情を説明してもらうようにオーナーの方におすすめしましたが、受信料の契約に来る方はNHKからの委託会社らしく、NHKではきちっと対応していただけないみたいです。

私はよくホテルを利用しますが、ホテルのBS1、BS2が受信できない旨のメッセージが画面に現れ、見づらくなっており、ほとんど見ることが出来ません。ホテル側とNHK側の問題なのでしょうが、宿泊者には関係ないと思うのですが、仕方ないのでしょうね。

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2015年9月 2日 (水)

売却相談

5年前にグッドリビングで仲介した売主様のご紹介で持家の売却相談にご来店いただきました。

既に引っ越し済で現在は空家になっているとの事です。

早速、現地にお伺いし、現地調査をしてきました。

既に築後29年経過していますが、メンテナンスをきっちりされていましたので、大変綺麗です。とても築29年の住宅には見えません。

通常、木造住宅の償却は25年でそれ以降は残存価格をいくらにするかになります。

今回の建物は通常より、残存価格を評価することになるでしょう。

今週末には評価をご報告することになっています。

それにしても5年前のお客様からご紹介賜り、感謝!!、感謝!!です。

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2015年9月 9日 (水)

退去立会い

本日はアパート2室の退去立会いです。

2室とも外国の方です。土地柄か外国の方には多くご契約いただいていますが2人とも普通に日本語が話出来ますので特に意思疎通に困ったことはありませんでした。

通常とおり、故意過失のヶ所がないか、確認しましたが、そのようなヶ所はなく、お預かりしている敷金の返還をします。

あとは火災保険、電気、水道、ガスの解約手続きを確認をして、鍵を受け取って完了です。

それぞれ5年、6年お住まい頂きました。お一人の方は転職ですが、あとのお一人は国にお帰りだそうです。

慣れない環境でよく頑張られました。国に帰られてもさぞ奮闘されるでしょう。頑張って下さい。

早速リフォームをして、入居者様募集に掛かります。

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2015年9月16日 (水)

水害

大変な水害でした。

被害に遭われた方にはお見舞い申し上げます。

地震、噴火、台風、次々とやってくる災害、最近特に多い印象がありますが、昔から何度も日本中を襲っています。そのたびに備えをとアナウンスされますが、何をどのようにすれば備えになるのか、せいぜい水、食料品、医薬などを常備することぐらいしか思いつきません。そもそも根拠なしに自分のところは大丈夫と思っていませんかね。

この日本に住む限り、すべてを避ける術はないのでしょうが、最低限、災害保険に入り、被害額を少しでもカバー出来る備えは必要でしょうし、今日からすぐにでも出来ることです。

火災、風災、水災、盗難、地震等の保険に加入しているかもう1度チェックしてみましょう。

それにしてもヘリコプターで間一髪救助される映像を何回も見ましたが、自衛隊、警察、消防の方々の活動には感謝ですね。

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2015年9月23日 (水)

中古住宅売出し

先日、お住まいになっていた住宅の売却相談を賜りましたご紹介のお客様、売出し価格が決まりましたのでこの程売り出しました。

芝山町の大規模住宅地の中にあります。

成田空港は近いものの、騒音がほとんどない、静かな住宅地です。

築後30年近く経過するものの、途中でリフォームもされていますので、大変綺麗で、そのままの状態で住むことが出来ます。

土地222.39u 建物101.64u 価格580万円。

住んでも良し、貸しても良し、希少物件です。

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2015年9月30日 (水)

ご案内

先日売り出しました芝山町の住宅、早速ご案内してきました。

前から依頼を受けている投資物件希望のお客様です。

本当は1棟アパートが希望ですが、1物件ぐらいは戸建の投資物件を所有するのも良いかなと思い、お勧めしましたものです。

物件自体は気に入って頂きましたが、あとは投資に見合うリターンをどのように考えるかになります。

利回りは10%以上確保できるものの、収入額が多くありませんので、空家になるリスクも含め、これからお客様と協議します。

投資物件を希望されるお客様が4名様おられますが、物件が少なくご紹介できません。

成田、富里、酒々井、佐倉方面の1棟アパートが希望です。ご紹介頂けませんかね。

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2015年10月 7日 (水)

買付証明書

不動産の取引では購入したい物件があった場合、希望条件を記入した買付証明書を売主様に交付し、売主様がその条件を了承した場合、売渡承諾書を買主様に交付します。

これによって双方、契約に向けて準備に入るわけですが、この買付証明書、売渡承諾書の交換だけでは売買契約が成立したとは言えず、ペナルティも課せられないが一般的な考えです。

その為か安易に買付証明書を発行するケースが時に見られます。取りあえず物件を確保するためや、値段をどれぐらい譲歩してくれるかを探る目的もあるのでしょう。

ただし、売買契約が成立に至らない場合でも、お互いが契約に向かって、相当の準備をし、それに費用を要したにも係らず、どちらかが一方的に契約を拒絶した場合、損害賠償責任を問われるケースが皆無ではありません。

買付証明書、売渡承諾書を交換した後は双方誠意をもって契約調印まで進めなければなりません。

それぞれの書類を発行していただくときにはそのことを十分お客様に説明の上、署名捺印をお願いしようと思っています。

 <最近気になった事例から自戒を込めて>

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2015年10月14日 (水)

契約調印

山武市の物件の契約調印に東金市まで行ってきました。

オール電化のきれいな物件です。

通常とおり、重要事項の説明、契約調印、手付金の授受が滞りなく、2時間ぐらいで終わりましたが、次の約束が、45分後に迫っています。

挨拶もそこそこに車に飛び乗り、慌ただしく約束地の富里市に向かいましたが、幸い車の混雑も無く約束時間の5分前に着くことができ、こちらも無事仕事を済ませることが出来ました。

それでも慌ただしい仕事や移動は精神的に良くありませんね。

何事も余裕を持ったスケジュールにしないと良い仕事が出来なくなった今日この頃です。

今回契約の山武市の物件は11月初旬決済の予定で、これから準備を進めます。

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2015年10月21日 (水)

売却相談

本日司法書士の先生から、売却相談がありました。

土地、建物の相続案件です。

母親所有の土地、建物をご兄弟2人が相続され、その土地建物の売却相談です。

取りあえずは、物件調査をしなければなりません。

物件が法的に問題ないか、市場性はあるか、売却価格は幾らが妥当か等を調査して報告するようにしました。

早速、市役所を始め、関係機関、地元不動産業者へのヒアリング、近傍地点の公的価格、取引事例、売出し事例の調査を行った上で、販売可能価格を算出し、売主様のご希望、事情を加味して売出価格を決めることになります。

高齢化社会を迎え、相続案件がますます増えてくると思われます。事実相続案件が顕著に増えています。

グッドリビングは不動産コンサルティングマスター、1級建築士、宅地建物取引士の資格、知識、経験を駆使し、司法書士、税理士の各先生とも連携して、多くの相続案件に関わってきました。

更に知識、技術を磨き、相談にお答えできるようしようと思っています。

 

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2015年10月28日 (水)

続、相続案件

先週の相続案件の続きです。

物件調査に行ってきました。物件自体は築後47年経過していますので土地としての評価になります。

一通り調査を進め、上水道の布設状況をヒアリングしたところ、

水道メーターが13mmになっていました。

現在では最低20mmのメーターを使用するのが一般的で13mmは使いません。

単に13mmから20mmにメーターを変更するだけなら加入金の差額5万円を支払ば良いのですが引込管も13mmになっている場合、20mmに変更しなければならず、50万前後の費用が掛かります。

市役所水道課では13mmか20mmか不明だとのことで、詳しく、調べていただきましたが、どこにも明示がなく、結論は現地のメーター付近を掘って確認するしかないそうです。

13mmか20mmかによって物件の評価が変わってきますの現地を掘って調べるしかありません。

業者に依頼するか、我々で確認できるか、費用の事もありますので。

調査結果の報告をした上で、空家の残置荷物の片付け費用、売却諸費用を含め、総合的に売主様と相談します。

物件自体は駅徒歩圏、南西角地、平坦地、生活施設全て徒歩圏等問題の少ない物件でした。

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2015年11月 4日 (水)

通勤

普段はスケジュールを決め、ホテルに宿泊しますので、会社、自宅をその日に往復することはめったにありません。

先日、スケジュールの都合で、そのめったにないその日往復をすることになってしまいました。

何しろ片道66K、往復132キロ、時間にして片道1時間45分から2時間、往復4時間近くかかります。

その日は四街道を経由して帰ることになりましたので、プラス45分、25K加わり、都合157キロ、4時間半の運転です。

さすがに疲れますね。考えれば15年前は毎日往復していたのですが、そんなに疲れた記憶がありません。

これが寄る年波と言う奴ですかね。

私の車は2時間続けて運転すると2時間経過時に「そろそろ2時間経ちます。休憩しませんか」のメッセージが出ます。普段の片道通勤の場合、このメッセージが出ない間に、会社や自宅に着けば良いのですが、時として会社や自宅に着く前にこのメッセージが出て、急に疲れを感じます。

途中で休憩すればよいのですが、車に乗ってしまいますと、ついつい休憩なしに連続して走ってしまいます。

休憩のする勇気を持とうと思っていますが、ついつい。

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2015年11月11日 (水)

地積測量図

売却相談を受けた土地の調査をしていたところ、法務局備付の地籍測量図に単純な間違いがある事に気付きました。

その地積測量図は昭和39年に作成していますので寸法が「m」表示ではなく「間」表示になっており、倍面積が96.9坪でその2分1の 48.45坪のところ43.45坪になっています。単純な間違いです。

当然登記事項証明書の面積も43.45坪、(143.63u)になっていますので、5坪(約17u)近く、少なく登記されています。

単純な間違いなので法務局の職権で訂正して頂けるのかなと思い、法務局に伺ったところ、職権で出来ません、改めて測量を行い、正しい数字で申請してくださいとの事。正しい数字で申請? 

地籍更生ですかと尋ねますとそうですねとの返事。

地籍更生登記するには20万円〜30万円かかります。それでも5坪(17u)増えれば100万円以上評価が変わります。ご相談者にご報告の上、どうするか協議しますが、仕方ないのでしょうね。

それにしても相談者は50年も自分の敷地が43.45坪(143.63u)と思いこまれていたのですからね、

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2015年11月25日 (水)

売り出し予定マンション

1月ごろ売り出し予定の四街道のマンション、私のキャリアの中でも最高のロケーションを誇ります。

何しろ、道路を隔てた

東側:市役所、小学校、、高校、大きな公園、

南側:総合病院、消防署

西側:イトーヨーカドーさん、ヤマダ電機さん

北側:文化センター(図書館併設)

があり、四街道駅まで徒歩7分

もちろん銀行、コンビニ、レストラン、歯医者さん等々何でも徒歩5分圏内。

これ以上の何があればいいのか、考えてしまうほどです。しかも総戸数520戸の大型マンション

現在販売に向けて準備中です。

絶対一見の価値ありと思いますヨ

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2015年12月 2日 (水)

マイナンバー

昨日マイナンバーが届きました。

制度自体をよく理解していませんが、取りあえず必要な時以外は人に見せない、言わないが大切なようです。

その必要な時が問題で、年金関係、雇用保険関係、医療保険、確定申告、源泉徴収票作成等々のようですが、それ以外の何らかの手続き時に必要だと言われたら出してしまうような気がします。

それにしても12桁の数字は昔ならいざ知らず覚えられんでしょうか。自分なりに暗号化するか、物語風にして覚えるか、チャレンジしてみようとは思いますが。(マイナンバーカードやメモを携帯するのもどうなのかと思いますし)

先ずは会社に提出します。あとは追々必要に応じて考えることにします。

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2015年12月 9日 (水)

繁忙期

今年も12月に入り、慌ただしくなりました。

12月、1月は売買関係の取引がチョット一息の感がありますが、反対に賃貸関係が繁忙期に入ります。

グッドリビングも数は多くありませんが、管理している借家やアパートがありますので、この時期に出来るだけ満室にしておかなければなりません。

12月に入って賃貸関係のお客様が増え、契約も順調に進んでいますが、それに伴いリフォームが増え、職人さんの手配が大変です。出来るだけ年内に入居したいお客様が多いからです。

グッドリビングは年末28日までです。

                     あと3週間頑張ろう!

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2015年12月16日 (水)

年末

今年も年末調整の書類を提出する時期となりました。

生命保険、介護保険、地震保険の支払い証明書を添付して提出しました。毎年の事ですが、年末調整で僅かでも還付されると嬉しいものです。今年はいくら還付されるのでしょうね、徴収されたりして。

毎年この書類を提出する時期は寒くなっているはずですが、今年はあったかい日が続き、、今日も18度ぐらいあるようです。

冬用タイヤにもまだ付け替えていませんし、コートなしでも寒くありません。寒いのが苦手な私としてはありがたいのですが、やはり季節相応の気候にならないと景気にも影響が出るのでしょうね。

 

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2015年12月23日 (水)

本年最後です

アッと言う間の1年でした。

あんな事、こんな事、好調な時、不調な時、それにしても1年が短くなりました。

更に年々短く感じることでしょう。

とにかく1年間頑張れたことに感謝し、来年も精一杯頑張ろうと決意しています。

              心技体、安心してくださいまだまだ大丈夫ですから

           本年はありがとうございました、来年も宜しくお願い致します。

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