2016年1月 6日 (水)

明けましておめでとうございます。

お正月は暖かく、穏やかな日が続きました。

このまま春を迎えるとはとても思えませんが、そんな気もする年明け1週間でした。

今年は不動産業界がどのような方向に向かうのか、私らの能力ではとても予測出来ませんが、消費税の影響は出てくるでしょう。またまた「今買わないと」「今買えば」となりますが、冷静に自分の「今」を見極めることが重要と思ったりします。

    今年も1週間に1度登場しますので、お付き合いの程、宜しくお願い致します。

                          60mastumuranewGls_4 (松村)

2016年1月13日 (水)

瑕疵担保免責

佐倉市で媒介契約を頂いている売り土地の商談が相次いでいます。

建売業者からのものですが、何れも瑕疵担保責任を長期間負うことが条件になっています。

今回の物件は相続で取得した物件で、売主様がそこに住んでいた訳ではありませんので、詳しいことは何一つご存知ありません。

前所有者様(父親)が40年ほど前に建築され、ずっと住んでおられましたので、瑕疵と思われるようなものは無いと思われますが、売買金額、瑕疵担保期間等々を勘案しますと、長期間瑕疵担保責任を負うのは可能性として少ないものの、条件的に厳しいと考えました。

瑕疵担保免責で交渉しましたが、社内ルールでダメなようなので今回はいずれも断念することにしました。

元々瑕疵担保免責を勘案した価格に設定していますし、瑕疵担保期間が引き渡し後3ヶ月ぐらいなら応じる考えもありますが、今回は売主様側の媒介業者として断念した方が良いと判断し、売主様に説明してご了承いただきました。

土地の瑕疵担保責任とは産業廃棄物の埋設、土壌汚染、軟弱地盤、古井戸、等々が考えられますが何れも長期間責任を負うのは一般の売主様としては避けた方が良いと考えています。

何れにしても一般的な契約内容で早期の契約を目指し、精一杯頑張ります。

 

                           60mastumuranewGls_4 (松村)

2016年1月24日 (日)

大規模リフォーム

新築1件に相当する大規模リフォームのご相談を受けています。

グッドリビングで契約出来る請負総額の限度額を超えていますので、今回はコンサルテイングの位置づけになります。

長期間お付き合いさせて頂いているお客様ですから、グッドリビングの知識、ノウハウを提供して、お客様の判断材料にしていただこうと思っています。

新築は住宅メーカー様〜工務店様まで選択肢が多くありますが大規模リフォームはどこに依頼すればよいのかわかりませんね。

それも含め、1級建築士、不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士を有するグッドリビングの出番と思っています。  

                    60mastumuranewGls_4 (松村)

2016年1月27日 (水)

成田山表参道

本日仕事で表参道に行ってきました。

お昼ごろでしたが、参拝の人で一杯でした。表参道にはテナントの契約者が3社ありますので、いつも参拝者の数が気になります

正月3ヶ日で300万人、年間1000万人の参拝者、日本屈指の名刹ですから、関東一円から来られるのでしょう。

願い事よりも、自分の決意、誓いを約束するのが正しいらしいですが、私たち凡人はついつい願い事をたくさんしてしまいます。

私もその凡人ですから、いつも願い事満載のお参りです。

   60mastumuranewGls_4 (松村)

 

2016年2月 3日 (水)

節分

本日ご案内でR51号を走っていましたら、何だか渋滞気味です。なんだろうと思いましたら今日は新勝寺さんで豆まきがあるのです。

毎年、大相撲力士、NHK大河ドラマの出演者の方々が豆まきをされます。

今年は大相撲界から横綱白鵬関始め3名、大河ドラマから草刈正雄さん始め5名の皆様方が来られているようです。

今まで3回行ったことがあります。豆を拾うことは敵いませんでしたが、時の有名女優さんを見ることが出来ました。

皆さん、特別きれいですね、ピカッと輝いています。これをオーラと言うのでしょう。

もちろん、大相撲力士、男優さんも輝いていましたが、印象に残っているのはやっぱり有名女優さんばかりです。幾つになっても男の端くれですから。

 

                                 60mastumuranewGls_4 (松村)

2016年2月10日 (水)

先日、物件調査に行った時の出来事です。

物件調査は当該物件そのものの調査の他に周辺の環境等をご近所の方に聞くようにしています。

今回もご近所の方に聞こうと思ったその時、小さいお子様を連れた男性の方が歩いてこられましたので、ご近所の方と思い、「少し聞かせて頂きたのですが」と声をお掛けしましたところ、

その方がじーっと私を見つめています。

あれっと思い私もその方を見つめていました。

その方、ニコッと笑い、○○会社におられた松村さんですよねっと

私はまだどなたか気が付きません。

○○会社で一緒だった◎◎です。

「あっ、◎◎君」

びっくりするやら懐かしいやら、何しろ20年ぶりぐらいになりますか、しばし話し込んだのは言うまでもありません。

それにしても偶然、奇遇、思いかけず、ひょっこりはあるものですね。ほんとびっくりしました。

何にもましてその方お元気でご活躍の様子、大変嬉しく、再会を願いつつ現地を後にしました。

             60mastumuranewGls_4 (松村)

 

2016年2月17日 (水)

契約調印

先日佐倉市まで契約調印に行ってきました。

当日は朝からの強風で東西線が不通になっているとの情報。

心配しながら佐倉市に向かいましたが、やっぱり佐倉に向かう途中に契約の一方の当事者様から電話が掛かってきました。駅まで来たが東西線が止まっている、復旧を待つか、違う路線で迂回して行きますとの事。

いずれにしても約束時間までにお出でいただくのは無理です。

仕方ないのでとにかく契約場所まで急ぎ、事情を説明することに。

契約の相手方様は時間通り来られましたので、事情を説明して、契約作業の内、進められる項目から進めるようにしました。

約1時間くらいの遅れで到着されましたのであまり迷惑をお掛けすることなく契約が完了し、ホットしました。

このようなアクシデントはよくありますが、やっぱり気を使います。

でも最も時間に確実な電車を選択されたのですから、これは仕方ありません。契約の相手方様にもご協力頂き、本当に良かったです。

                     決済まで無事進むよう願っています。

                                60mastumuranewGls_4 (松村)

 

2016年2月24日 (水)

1方通行

柏市の駅近くの不動産会社に契約調印に行ってきました。

柏市は私に取って大都市です。ましてや駅前です。

ナビで近くまで行きましたが、当該不動産会社が入っているビルが分かりません。1階店舗なら分かりやすいのですが、空中店舗なので分りづらく、車でうろうろするのは危ないので、とにかく時間貸しの駐車場に入れ、歩いて探すことに。

途中当該不動産会社に電話で聞き、やっとこさ着きました。

契約自体は2時間ぐらいで終わりましたが

帰る時です。

駐車場から細い道路を走り、駅前通りの大きな道路にでましたので、何気に左折し、走りかけたところ対向車が運転席から×のポーズ。アッと思ってそこで一方通行と分かりました。そうです、逆走仕かけていたのです。

幸い車両1台分くらいしか入っていなかったので、あわてて反対方向に切り替えし、事なきを得ましたが、危なかったです。細い道路から駅前の通りに出る際、一方通行の標識を見忘れたのでしょうね。あったかな?

大概、知らない土地に行くときには事前に地図を確認するなど用心しているのですが、フッと意識が緩慢になっていたのでしょう。

逆走のニュースをよく見ますが、自分がするとは。本当に気を付けよう。

                  60mastumuranewGls_4 (松村)

 

2016年3月 2日 (水)

契約、決済同日

契約と決済に八街市まで行ってきました。

今回の物件は芝山町にある築30年の中古住宅です。

グッドリビングは売主様側の仲介会社で、買主様側にも仲介業者さんがいます。

(業界用語で分れと言います)。

決済は現金で、一度に契約から決済まですべて完了の予定ですがその日は土曜日です。

普通、グッドリビングでは土、日、祭日や平日でも法務局が閉まっている時間帯には決済は行いませんが、今回は買主様の都合がつかず、買主様側の仲介業者さん及び司法書士先生の責任に於いて土曜日に行うことにしました。

書類が全部揃って、さて決済です。

机の上に帯封された現金の束が積まれました。

事前に預金小切手をお願いしようと思いましたが、売主様が現金で良いとの事でしたのでそのようにしましたが、現金での受領はあまりお勧めできません。少し手数料が掛かりますが預金小切手が安全です。

媒介契約を頂いて5か月。少し時間がかかりましたが、仲介業者の責務を果たせてホットしています。

                               60mastumuranewGls_4 (松村)

 

2016年3月 9日 (水)

決済

物件の決済に柏市に行ってきました。

契約に行った際、一方通行を逆走しかけた柏駅近くの不動産業者さんです。

安心してください、今回は駅前の道路状況が頭に入っていますのでそんな失敗はしません。

決済は問題なく終わり、昼食もそこそこに次の場所、鎌ヶ谷市に移動です。ここで仕事を終わらせ、会社に帰り、今度は富里市の借家の案内です。

それから65k駆けて家路に就きましたので、今日一日の走行が150kを超え、疲れました。

たまにあるのです、こんな日が。 

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2016年3月16日 (水)

中古住宅売出し

6年間貸家にしていた戸建住宅のご入居様が今回退出されましたので、空家になった物件をこの先どうするか、貸主様と相談することに。

再度貸家として募集するか、現状のままで売却するかの選択です。

貸家で再募集する場合は相当のリフォーム費用が必要なります。現状のままで売却する場合は建物が古いこともあり、高くは売却できません。

両方のメリット、デメリットを比較した結果、現状有姿で売却することに。

               価格 380万円(土地153u、建物95u、1981年6月築)

リフォームして住むも良し、貸家にするも良し、現地必見ですヨ

         60mastumuranewGls_4 (松村)

 

2016年3月23日 (水)

少額物件取引

昨年はキャリア2番目の高額物件をご契約いただきましたが、今回はキャリアロー?の少額物件を契約します。 その差8400万円

調整地域で地目が畑なので分筆と農地転用が伴います。

少額物件でも仲介業務の作業量が少なくなる訳ではありません。むしろ今回のように、農地転用が絡む場合は時間がかかりますが、売買契約が完結するまで緊張感を持って、進めなければなりません。

少額物件、複雑な物件、どんな案件でもご相談ください。きっと答えを出します。

                               60mastumuranewGls_4 (松村)

 

2016年3月30日 (水)

新年度

入社、入学が4月1日から始まりますのでアパートの入居ラッシュです。

グッドリビングでも何件か、契約即日入居があります。

その日に契約、入金等の手続きが全て終わらないと入居出来ませんので、事前の連絡等に齟齬がないよう準備万端整えるようにしています。

そんな1室を点検したところ、エアコンの調子が芳しくありません。取り付けて12年なりますので、取替えの時期ではあります。

新生活でエアコンが使えないでは困りますので、大家さんにお願いして、新しく購入することにしました。

早速、量販店で6畳用のエアコンを購入し、取り付けることに。

グッドリビングの近く(公津の杜駅前)に国際医療福祉大学が4月に開校されますが、そこの学生さんも含まれています。しっかり勉強していただいて、医療、福祉関係で活躍していただけるよう、ほんの微々たるお手伝いでも出来ればいいかなと思っています。

                           60mastumuranewGls_4 (松村)

 

2016年4月 6日 (水)

消費税

消費税増税の雲行きが怪しくなってきました。

今のところ予定通りと発表されていますが、延期になる感じも。

住宅の請負契約は28年9月末までに契約すれば29年4月以降の引き渡しでも8%のままです。

住宅を契約するには時間がかかります。9月まであと6か月しかありませんので、すでに計画を具体的に進めておられる方も少なくないはずです。。

既に土地を用意されている方はプランを進められているでしょうし、土地をお持ちでない方はまさに今土地を探されているのでしょう。

住宅会社さんも工務店さんも、9月までに契約をとキャンペーンや、特別サービスなどを用意されていると思います。

出来るだけ早く予定どうりか延期か決めて頂いた方が混乱がないと思いますが、大きな国の方針ですから、情勢、状況を見守りながら、お客様の不利益にならない的確なアドバイスが出来たらと思っています。

 

                            60mastumuranewGls_4 (松村)

 

2016年4月13日 (水)

契約調印

成田市の土地の契約調印に八千代市まで行ってきました。

昨年の5月に媒介契約を頂いていましたので1年近く掛かりましたが、無事契約が出来、ホットしたところです。

これから双方のお客様に決済に向け、条件を整えてもらう訳ですが、その一つに売主様の名義変更(住所変更)があります。登記住所と住民票住所が異なっているのです。

確認しますと登記住所から直接現住所に移っているとの事でしたので、住民票を取って頂き、確認したところ、なるほど、住民票に前住所として登記住所が載っています。これで大丈夫と思ってよくよく見ますと??

住民票には○番○○号 ○○宿舎と記載されていますが、登記住所にはこの○○宿舎が載っていません。

これでは同一人と特定出来ませんので、さらに戸籍の附票を本籍地で取っていただくことになりますが、この戸籍の附票でも登記住所が載っていない場合、次に登記住所の役所に行って不在住証明・不在籍証明が必要になります。

この一連の書類取得、確認は結構大変ですが決済時にきちんと揃ってなければ決済出来ませんので売主様に内容を説明して、早めにそろえて頂くように依頼します。

この登記住所と住民票住所が異なる物件は結構あります。自分で名義変更手続きは出来ますので、将来売却予定の方は手続きしておけばどうでしょう。

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2016年4月20日 (水)

熊本地震

熊本市中央区在住の古い友人に連絡が取れず心配しています。

何回も電話しているのですが、「通信機器の故障で繋がりません」のコールがされます。

携帯やメールは変更されているのかこれもアクセスできません。

きっと避難生活をしているものと思いますが、どうすることも出来ず、ただただ無事を祈るばかりです。

とりあえず手紙を出そうと思っていますが、手紙を出しても配達してくれるのかもわかりませんし、手紙を受け取れる状況下にあるかもわかりません。少し落ち着いてからのほうが良いのかなとも思います。

とにかく心配です。

                            60mastumuranewGls_4(松村)

 

2016年4月27日 (水)

耐震建築

熊本地震未だ納まった感じはありません。

相変わらず友人に連絡が着かず心配が続く毎日です。

今回の熊本も倒壊したのは旧耐震基準の家屋が多かったようです。

昭和56年6月以前に建てられた旧耐震基準の住宅はまだまだ多く存在します。

各自治体は補助金を出して耐震補強の促進に努めていますが、なかなか進まないようです。

成田市では民間建物約5万戸の内、約60%の約3万戸が旧耐震基準だそうで、耐震補強工事の補助金制度(耐震診断費用に上限8万円、耐震補強工事に上限60万円等)もありますが、市の補助金だけでは工事費の30%程度しか賄えず、耐震工事をしたと言う話はあまり聞きません。

人知を超えた災害ですから、何をすれば安心はないかもわかりませんが、旧耐震基準の住宅は最低限の耐震補強は必要かなと思います。

 

                     60mastumuranewGls_4(松村)

 

2016年5月 4日 (水)

無事でした

熊本の旧友無事でした。

3週間目にやっと連絡が付き、ご家族を含め無事だったと確認できてホットしました。

熊本市中央区でも旧友の自宅は運よく、それほどの被害がなかったようです。それでも電源、ガス、電話等すべて切って避難していたそうですが、今は家に戻って整理しているとの事。やはり余震が治まらず特に夜は不安で眠れないと言っていました。

たまたま、旧友は被害の少ないところで運よく無事でしたが、少し離れたところでは甚大な被害が出ているようで一日も早い復旧を願うばかりです。

日本に住む限り、どこで地震が起きてもおかしくないようですから、出来る限りの備えをしておいた方が。

 

                               60mastumuranewGls_4(松村)

 

 

2016年5月11日 (水)

ブロック塀取り壊し

      契約を終え、残金決済に向け、作業を進めている案件でのことです。

隣地(更地)との境界線上に古いブロック塀が建っています。

すでに40年近く経過しており、塀が傾いていますので買主様が購入後、取り壊ししたいと申し入れありました。それ自体は何も問題はありませんが、ブロック塀が境界線上に建てられているのです。

売主様は相続されていますが、亡くなった父親からは隣接地所有者様と費用折半で建てたと聞いているとのことです。これでは勝手に壊すことは出来ません。隣接地所有者様にも半分所有権がある訳ですから。

そこで隣接地所有者様に取り壊しの承諾をしていただかなければなりませんが、隣接地は更地ですから所有者様に連絡の方途がありません。登記事項証明書の住所から引っ越しされているのです。

幸いご近所の方が隣接地所有者様の電話番号をご存知だったので、早速連絡の上、承諾書を頂き、事なきを得ました。

境界の塀はどちらかの敷地内に単独で建設するのが普通で、境界線上に塀をしてしまうと将来このような問題も出てきますので、出来るだけ避けるべきです。

この案件はこの問題以外にも色々あり、やっと決済の見通しが付き、ホットしています。

                                             60mastumuranewGls_4(松村)

   
 

2016年5月18日 (水)

決済

今週は決済が3件あり、準備に追われています。

売主様、買主様双方に決済日時、場所、の連絡、持参頂く書類の確認、司法書士先生、金融機関への連絡 etc。

一つでも齟齬があると決済ができない事態に。

過去には書類不備で決済が延期になった案件もありましたので、特に持参頂く書類の事前確認は必須です。

今回も連休明けに住所を変更したが大丈夫ですかと連絡があり、あわてて住民票を取得して頂き、事なきを得ましたが、(事前に連絡いただければ住所を移す前に印鑑証明書取っていただくようにお願いしたのですが)決済当日、あわてるところでした。

念の為もう一度確認することにします。

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2016年5月25日 (水)

外壁に隙間

グッドリビング管理物件に平成17年築のアパート(ワンルーム8戸)があります。

そのアパートのサイデングの目地がひび割れて到る所に隙間が生じています。このままでは雨が入り、下地が腐ることに。最悪雨漏りの事態にも。

建物全体の目地に隙間が生じていますので、作業するには足場を掛けなければなりません。折角足場を掛けるのであれば、外壁、屋根の塗装もとなりますが、相当な高額になります。

取りあえず、塗装はしなくても大丈夫そうだし、今すぐに高額な費用を掛けられないと所有者の貸主様の意見もあり、目地のみにコーキングをするだけで済ませられないか防水工事屋さんに相談しました。

             防水工事屋さん、足場を掛けずに梯子でやりましょうと

随分価格が安くなります。当面それでしのいで、計画的に資金つくりをした上で外壁、屋根の塗装をすることになりそうです。

それにしても築後11年程度で目地のコーキングがこんな状態になるのですかね。

11年前に建築を依頼された工務店さんは廃業されています。

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2016年6月 1日 (水)

消費税

消費税UPが見送られました。

これで9月にかけて今買わないとのキャンペーンが終息するでしょう。

しばらく落ち着いて物件選びが出来ます。

消費税UPが良いのか、悪いのか、私など市井の者にはわかりませんが、仕事上は当面そのままですから、混乱なく、良かったのかなと。

                       60mastumuranewGls_4(松村)

 

2016年6月 1日 (水)

消費税

消費税UPが見送られました。

これで9月にかけて今買わないとのキャンペーンが終息するでしょう。

しばらく落ち着いて物件選びが出来ます。

消費税UPが良いのか、悪いのか、私など市井の者にはわかりませんが、仕事上は当面そのままですから、混乱なく、良かったのかなと。

                       60mastumuranewGls_4(松村)

 
 

2016年6月15日 (水)

太陽光発電

太陽光発電のパネル設置用地の取得依頼が今も多くあります。

売電価格が下がったので遊休地の有効活用ならあり得ても、土地を購入してまでの事業は採算が合わないと思っていましたが、そうでもないようです。

もちろん安い土地に限られますが、太陽光発電の場合、市街化調整区域でも可能ですし、日当たりさえよければ住宅用地ほど条件が厳しくありませんのでそれなりに紹介が可能です。

現在も八街市と富里市でご検討頂いています。

クリーンエネルギー供給のお手伝いなればと思っています。、そんな大層な!

     60mastumuranewGls_4(松村)

2016年6月22日 (水)

スイカ農家

本日は富里市のスイカ農家に行ってきました。

富里市で計画中事業の土地売買の件でお伺いしたのですが、丁度、スイカの出荷真っ最中でした。

4L、5Lの箱が山済みで、数人の方が忙しく作業をしておられます。

5Lのスイカは10キロ程度らしいですが、一箱に2個入りますので、一箱の重量は20キロにもなり、その作業は大変な重労働です。

出荷は8月まで続くそうですが頑張って頂きたいものです。

富里市のスイカはブランドで、出荷量も全国屈指です。農協の直売所で購入しますが大変美味しいですよ。

皆様も是非富里市のスカイを買ってください。

                          60mastumuranewGls_4(松村)

 

2016年6月29日 (水)

契約

専任媒介契約を頂いています、富里市立沢新田の中古住宅を契約しました。

築年数が古い為、瑕疵担保免責でお願いしましたが、その分価格は安くなっています。

買主様は現金ですから7月上旬にも決済の予定です。

売主様とは15年ぐらいのお付き合いで、今回の契約で4件目になりますが、最初の契約時点から、お互い歴史を重ねました。

これからも、お取引云々よりも普通のお付き合いが出来ればと思っています。

                         60mastumuranewGls_4(松村)

 

2016年7月 6日 (水)

林地開発許可

契約予定の富里市の土地が地域森林計画対象民有林に指定されています。

現地は大きな樹木が植林された林になっていますので、樹木伐採について制限があるかどうか調査が必要です。

先ず、保安林や防風林に指定されていないか、県に確認しますと指定されていないとの事で、まずクリアー

次に市役所の環境課でヒアリングしましたところ、前期の地域森林計画対象民有林に指定されているとの事、この場合、1ヘクタールを超えると県に森林開発許可の申請をしなければなりません。許可申請ですから、当然許可にならないこともある訳です。

売主様、買主様双方とどのように進めるかこれから協議することにしています。

このような地域森林計画対象民有林の指定地を取り扱うの初めてですが、不動産には色々あります。

                     いくつになっても勉強の毎日だ!、頑張ろう

                                        60mastumuranewGls_4(松村)

 

2016年7月13日 (水)

農業協同組合

富里市の物件の契約条件がほぼまとまりましたが、売主様の事情で契約が延期になっています。

売主様が農業協同組合さん(JAではありません)なのですが、現在は組合の実態がありません。

当時の組合員様が数名残っておられますが、すでに亡くなっている方もおられますので、正常な売買をするにはどうすれば良いか、組合員様の状況を確認して、農業協同組合を所管する官庁、法務局などに相談することにしています。

何れにしても短期間で解決出来そうにありませんので、買主様には待っていただことにしました。

勉強しながら進めて行くことになりますが、頑張ってみます。

                            60mastumuranewGls_4(松村)

 

2016年7月15日 (金)

決済

昨日は中古住宅の決済でした。

現金決済でしたので、手続きは簡単ですぐ完了しましたが、現金を数えるのが大変です。

100万円単位は銀行の帯封がありますので間違いはありませんが、一応確認の意味で数えて頂きます。

この数えておられる間は話しかけることはもちろん、他の人と話すことも極力控えねばなりません。いくつまで数えたかわからなくなることが、時としてあるからです。

今の時代、現金を数えることはありませんから、スマートでなくとも、10万を束にして、積み上げることが確実です。

出来るだけ振込や預金小切手にしていただくようにしていますが、今回は双方現金を選択されましたので、このようなアナログなやり方になった次第です。

             60mastumuranewGls_4(松村)

2016年7月20日 (水)

家売るオンナ

毎週水曜日に不動産会社を舞台にしたドラマが放送されています。

まだ見ていないの内容はわかりませんが、不動産の営業を通した人間模様を描いたドラマなのでしょうか。

いずれにしても不動産会社を題材にしたドラマはめずらしいので、美男、美女の俳優さんが不動産業界のイメージUPに貢献して頂ければありがたいですね。

スポンサーは不動産会社ですか? 今日見てみます。

                60mastumuranewGls_4(松村)

 
 

2016年7月26日 (火)

高校野球

各地で続々と甲子園出場校が決まっています。

わが母校は準々決勝で負けてしまいました。母校は創立120年の伝統ある高校で、野球部の歴史も80年以上あると思いますが、残念ながら甲子園出場は果てせていません。

毎年遠くから応援していますが果たせぬ夢です。

それでも過去1度だけ決勝に進んでいます。その時は今も全国的な強豪校にあえなく敗れましたが、私はその時のメンバーでした。遠い昔のことですが、今も全試合(引き分け再試合を含む6試合)を鮮明に覚えています。甲子園は夢の夢でした。

                    60mastumuranewGls_4(松村)

2016年7月27日 (水)

農地売買

富里市で農地売買の案件があります。

農地は単純には売買出来ません、農地委員会の許可が必要になるのです。

今回の案件は農業従事者同士の売買になりますので農地法3条の許可が必要です。

価格の折り合いがほぼ付きましたので、農地法3条の許可を停止条件に契約の方向になりました。

農地は概ね先祖様から引き継いでいる場合が多く、売却には身内関係者の了解を求められるケースもあり、時間がかかります。

今回はその辺の条件もクリアーしましたので契約の方向性になりましたが、農地売買は当方あまり経験がなく、確認しながら進めています。

                    60mastumuranewGls_4(松村)

 

2016年8月 3日 (水)

お客様again

14年前に倉庫兼軽作業場をご購入頂いたお客様から連絡いただきました。

事業は順調に推移しているものの、年齢のこともあり今回、仕事を止め、事業を整理するそうです。

その一環として14年前にご購入頂いた倉庫兼軽作業場を売却したいとご相談いただきました。

ご契約当時のことはもちろん良く覚えています。契約金額を売主様に交渉したこと、上下水を引きこんだこと、トイレや窓、勝手口を新設したこと等々。

お客様は当時とさほど変わっておられませんが当方は随分変わってしまったと思います。

これから現地を確認して販売価格をご提案するようにしていますが、14年前のお客様から再びお声を掛けていただき感謝の念で一杯です。

                           60mastumuranewGls_4(松村)

 

2016年8月10日 (水)

恋人デート

小さな恋人に会いに北海道帯広に行ってきました。

直接会うのはお正月以来ですが、普段はLINEで会っていますので違和感はありません。

3日間みっちりデートを楽しみました。

滞在中に帯広のばんえい競馬にも行ってきました。普通の競馬とは全く違うエンターテーメントですがビギナーズラックで少しばかりのご褒美を頂きました。

帰りの帯広空港は18℃、羽田に降りたら35℃   夏の北海道最高!

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2016年8月14日 (日)

売倉庫

富里市で売倉庫の媒介契約を頂きました。詳しくはグッドリビングホームページに。

調整区域内で現在では建築不可ですが、富里市の都市計画が決定される前に建てられていますので、倉庫の建て替えも可能ですから、貴重な物件です。

構造は木造、ALC版、亜鉛メッキ鋼板葺きで天井高も7mあります。

調整区域ながら上下水道完備でトイレ、洗面付きですから、軽作業なども出来ます。

                    是非ご紹介ください

 

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2016年8月15日 (月)

お盆休み

お盆休み真っ最中です。

毎年出勤していますが、来店も電話も少ないです。皆様どこかに出かけてますからね。

昔はお盆期間中、全社一斉に休むことが多かったのですが、最近は有給休暇の範囲内で個別に休みを取る企業が多いようです。

昔は盆と正月は楽しみだったのですが今や昔。「盆と正月が一緒に来たような」表現も今は使わなくなりました。

団塊の世代のトップランナーとしてはノスタルジックな気分も

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2016年8月17日 (水)

オリンピック

オリンピックも後半に入りましたが、各競技の活躍、大いに楽しませていただいています。

次回は東京オリンピックです。

前回の東京オリンピックは高校生でしたが、当時在学していた高校から在校生が2人、OG1人の計3人が水泳競技で出場しました。体育館で壮行会が行われたのを覚えています。

当時の母校は女子水泳が圧倒的に強く、全国高校選手権(今のインターハイですかね)で10連覇含む13回〜14回ぐらい優勝していました。

田舎の山間の公立高校からなぜオリンピック選手が十数人も輩出したのでしょう?

それも当時のプールは屋外で25m、木の葉が浮かんでいるような、とてもオリンピック選手が練習する施設ではありませんでした。(当時はどこもその程度の施設だったのですかね)

おなじ運動クラブ(野球部)に属するものとして、いつも別世界のとてもまぶしい存在でした。

懐かしい思い出です。

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2016年8月24日 (水)

台風一過

台風一過とはなりませんでした。

今日も朝から土砂降り、不安定な天気が続きます。

被害が出ないことを祈るばかりです。

台風は住宅にとって様々なトラブルを引き起こします。雨漏り、屋根や住宅付属品の吹き飛び、漏電、倒木、その他いろいろ。

グッドリビングの管理貸家も例外とは行きません。しばらくその対処に追われそうです。

今年は台風やゲリラ豪雨が多そうですが、もう勘弁してほしいです。

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2016年8月31日 (水)

契約

富里市の売倉庫の契約が完了しました。

決済は9月中旬を予定しています。

売主様は15年ほど前にグッドリビングの仲介で購入いただきました。当時借りていた作業場を急に出なくてはならなくなり、本当に困ってグッドリビングに相談に来られたのですが、その日がたまたまこの売倉庫を売り出した日だったのです。

グッド物件、グッドタイミング

借りるより、買った方が得々。まさしく即断、即決でご契約いただた訳ですが、以来15年間、順調に仕事が出来たそうです。

今回、発展的に事業を整理される訳ですが、この倉庫があって本当に良かったとおっしゃっていました。

今回バトンを引き継いで頂く、契約者様も順調に仕事が進むよう、売主様もグッドリビングも願っています。

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2016年9月 7日 (水)

調査

15年ほどお付き合いのある工務店さんから、土地の売却相談を受けました。

成田市の三里塚地区で住宅地の一画です。

本日は現地を確認の上、法務局で権利関係の調査、明日、市役所他でヒアリングします。

この地区は何回か取引したことがありますので、ほぼ適正な評価が出ます。

来週、評価書をもとに販売価格を協議する予定にしています。

またまた台風です。明日(8日)のAM10時から、富里市の売倉庫物件の決済を予定していますが、買主様は東京から車で来られますので少し心配です。

今年は台風が多く天候も不安定な為、仕事がスケジュール通り進まないこともあります。

            早くすっきりした秋晴れになってほしい

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2016年9月14日 (水)

媒介契約

本日、先週報告の土地(成田市本城)の媒介契約を頂いてきました。

165.29u(50坪) 525万円です。

ホームページでご紹介しますので是非ご覧ください。

今回の物件調査で接道道路について市役所でヒアリングしたところ市で管理はしているものの市道ではなく、千葉県の所有だとのことです。従って道路幅員等は佐倉市にある印旛合同庁舎内の企画振興課で聞いて下さいとのこと。

早速、印旛合同事務所に出向きました。1階のフロアーにある案内板を見ましたが、そんな課はありません。

仕方なく検討を付けて土木事務所に行ったのですが、どうも担当が違うようです。多分○○課ではありませんか、と教えてもらい、○○課に行きましたが、どうもここでもないようです。たぶん△△課ではないでしょうかねとのことで△△課に行きましたが、どうもここでもないようです。××ではとのことで今度は××課に行きましたが、窓口の方の様子から、見当違いのところに来ているようですが、再度ヒアリングの内容を説明したところ、チョット待ってください聞いてみますと、しばらくすると詳しい方が出てこられ、それは通称「開拓財産道路」ですネと、やっと担当課にたどり着きました。結果、資料を探すので数日待って下さいとのことで、電話、FAX で対応頂けるようになりました。文章で書くとこうなりますが、実際は各課親切かつ丁寧に応対して頂きました。

どうも最初に市役所で聞いた、企画振興課が間違っていたようです。多分私の聞き間違いです。

通称「開拓財産道路」、はじめて聞きました。詳しくは別の機会に譲るとして三里塚地区には多く点在しているようです。何れにしても販売には問題ありませんので、売出ししますが、何年キャリアを積んだからといって知らないことが沢山あります。

                       アレ! 私だけ

 

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2016年9月21日 (水)

続 販売依頼

先日、三里塚本城の土地媒介契約を頂いた同じ工務店様から、引き続き2ヶ所の土地の売却相談を賜りました。

1ヶ所は成田市の所(旧大栄町)で面積2238uの雑種地です。非線引き区域、無指定、建ぺい60%、容積200%の場所ですから住宅の建築は可能です。

もう1ヶ所は山武市松尾町で面積1700u、現在古いレストランが建っています。こちらはこれから調査の予定です。

何れも価格設定が難しい案件ですが、売主様の判断材料を出来るだけ提供して価格を相談します。

これまで様々な案件をあつかってきましたが、ほとんど契約しています。今回も簡単ではありませんが、何とか買主様を見つける為に精一杯販売努力をするつもりです。

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2016年9月28日 (水)

登記識別情報

9月8日に決済した物件の権利書が2週間過ぎても届かないと、買主様から電話がありました。

決済時、司法書士さんから、1週間ぐらいで届きますと言われていたのでとご心配のご様子。

届かないはずはありませんが、司法書士さんに確認することにしました。

司法書士さんに確認しますと、9月13日に書留で送ったが、受取人不在で郵便局に保管されて、保管期間が経過したため戻ってきたようです。司法書士さんが受取出来る状態になればれ連絡頂きたいと本日お手紙を送ったとの事。

折り返し、買主様に状況を説明し、安心いただきましたが、不在票に気付かなかった模様です。

登記識別情報(権利書に代わる物)は重要書類ですから、受け取ったら大切に保管下さいとお伝えしました。

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2016年10月 5日 (水)

補正予算

28年度の補正予算が可決されます。どのような補正予算を組まれたのか、自分の仕事にどう影響するのか、どう生かすのか等々あまり考えたことありません。

国土交通省のホームページでは「既存住宅流通・リフォーム市場の活性化」 「子育て世帯の住まいに係る支援等」が直接関係するのでしょうが、さて何をどうアプローチすればいいのでしょうね?

知恵も行動力も資金も乏しい街の不動産会社が出来ることを及ばずまでも考えてみますか。

無理かな。

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2016年10月12日 (水)

契約

数年前から売却依頼を受け、ほとんど売却できたのですが、一部が未契約でしばらく売れなかった土地が、今回太陽光発電用地として、契約の目途が付きました。

双方条件が整いましたので来週にも契約の運びとなります。

地目が畑ですから、農地法5条の許可が必要です。5条が下り次第決済の予定にしていますが12月中旬になりそうです。

地目が畑の土地2000uほどお預かりし、分割して売買してきましたが、最後に残った土地でが今回契約予定になった訳です。

3年ほど掛かりましたが、色々な意味で間に合い、ホットしています。

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2016年10月12日 (水)

契約

数年前から売却依頼を受け、ほとんど売却できたのですが、一部が未契約でしばらく売れなかった土地が、今回太陽光発電用地として、契約の目途が付きました。

双方条件が整いましたので来週にも契約の運びとなります。

地目が畑ですから、農地法5条の許可が必要です。5条が下り次第決済の予定にしていますが12月中旬になりそうです。

地目が畑の土地2000uほどお預かりし、分割して売買してきましたが、最後に残った土地でが今回契約予定になった訳です。

3年ほど掛かりましたが、色々な意味で間に合い、ホットしています。

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2016年10月26日 (水)

契約

遅れていました、太陽光パネル設置用地の契約が完了しました。

買主様は横浜市在住の方で、遠路グッドリビングまで足を運んでいただきました。

売主様は成年後見人の方が代理で契約することになっていますので、後見人である事の証明に登記事項証明書の提示を受け、契約調印の実務です。

今回の購入目的は太陽光パネル設置ですから、事前に東京電力に申請をして、事業が出来る事を確認した上での契約です。

契約調印実務は約1時間ほどで終わりました。

早速農地転用の申請をします。12月20日ごろ許可が下りると思いますので、年内ぎりぎりの残金決済の予定ですが、1月にずれ込むこともある旨、双方に了承を頂いています。

太陽光パネル設置事業はまだまだ需要があるのでしょうか。遊休土地ならまだしも、土地を購入してまでの事業の利回りはどの程度でしょうね。

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2016年11月 2日 (水)

下総種畜場

今から135年ぐらい前の明治10年ごろ、富里市の十倉地区に広大な牧場があったのをご存知ですか。その大きさ3000万u、

3000万u? ピンときません。

3000万u=900万坪=3000町歩、やはりピンときません。

平均的なゴルフ場の広さが100万uですから30個分、東京ドームの広さが46000uですから650個分、

もっと言えば富里市の面積53.88Kuですから、現富里市の半分強の面積、やっとイメージできますかね。

当地にこのような広大な牧場があったことを後世に伝えようと、この牧場の建設を指示した大久保利通公の遺徳を偲び、「下総種畜場大久保公遺徳碑」が明治26年、十倉地区に建立され、現在も当地に現存するそうです。

その遺徳碑を私のお客様が調査研究されており、この程その研究成果を自費出版されました。

建立の趣意書、寄付者729名の金額、住所、氏名、当時の領収書等々興味深い内容が詳しく出ています。

郷土史実を自力、自費で調査研究するのは大変なことです。ご尽力に敬意を表します。

 

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2016年11月 9日 (水)

アメリカ大統領選挙

米大統領はトランプ氏に決まりました。

両候補とも日本で言うところの団塊の世代の先頭を走っていた年代です。

私もその端くれですが、すでにその役割は済んだと思わないでもないのですが、どっこいこの世代が世界のリーダーに名乗りを上げました。

驚くべき、気力、体力です。

アメリカの大統領の任期は8年まで可能みたいですが、任期満了で幾つですか?

見習いたいとは思いますが、とても無理でしょう。もっとも何を見習うと言うのでしょうか、自分でつっこみを入れておきます。

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2016年11月16日 (水)

第1種中高層住居専用地域

延床面積100u以上の売事務所を探されているお客様がおられます。

価格、面積、駅距離などにそれぞれに条件があり、広く探していますが、見つかりません。

そんな中、佐倉市で条件に近い物件がありましたので、現地確認に行ってきました。

ズバリとは行きませんが、紹介する価値があると思いましたので、さらに調査を進めましたところ、当該地区の用途地域は第1種中高層住居専用地域になっているにも関わらず、現地建物は事務所になっています。

第1種中高層住居専用地域では事務所は建築出来ません。ところが建築確認申請は事務所になっていますし、登記事項証明書も事務所になっています。

??と思い、市役所で確認しますと数年前に用途地域の変更があり、現在の第1種中高層住居専用地域に変わったとのことです。

用途地域変更前に当時の用途地域にあった建物を建築していますので、合法です。

但し、今度建て替えする場合は、現在の用途地域に合った建築物しか建ちません。つまりは現在の事務所建物は建たないのです。

その旨も良く説明してご紹介することにしました。

こんな??には良く出くわします。

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2016年11月23日 (水)

確定測量図

専任媒介で売出し中の土地の買付証明書(条件が整えば購入したい旨の書類)を頂きました。

その条件に確定測量を行い、公簿面積と1u以上違う場合は地籍更生登記の実施、実測精算を行うがあります。

今回の土地は法務局備付の地籍測量図がありますので、現地で境界標の確認を行い、地籍測量図面通りの面積がほぼ確保出来ていましたので公簿売買での契約にする予定でした。

確定測量を行うには官民を含む隣接所有者全員の承諾(署名捺印)が必要で、かなりの時間(特に道路所有者が官の場合)とある程度の費用が掛かります。

当該土地は総額的に高くはなく、その費用の占める割合が大きいので売主様の負担が増えてしまいます。

早速、土地家屋調査士さんに測量、地籍更生登記の概算見積もりをお願いし、その見積もりを持って売主様にお話ししようと思っていますが、あまり売主様に負担が掛かるようであれば、買主様に費用の一部を負担して頂けないかも含め、双方納得して頂けるように進めたいと思っています。

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2016年11月27日 (日)

相続案件

相続案件の相談を頂いています。

物件は茨城県神栖市の土地1255u(約380坪)です。

神栖市は茨城県ではありますが、北関東自動車道の潮来インター経由で行けば、そんなに時間は掛からないと思います。

法務局で資料取得、現地確認、市役所他ヒアリング、地元業者ヒアリング、売出し事例及び成約事例の場所確認等々の調査を行い、物件の評価をすることになります。

すでに相続登記が終わっていますので権利者である依頼者様と相談しながら進めることになりますが、先ずは客観的な評価を提示することがスタートになります。

今週の周初めに行ってきます。

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2016年11月30日 (水)

年末調整

今年も年末調整の書類を提出する時期になりました。

生命保険や地震保険の証明書を添付して提出しました。今年も年末調整でいくら還付なるのかな?と。

これは過払いの税金が還付されるだけですが、チョット嬉しいのです。

但し、来年3月には確定申告で税金を支払しますので差引赤にはなり、一瞬嬉しさを味わうだけですがネ。

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2016年12月 7日 (水)

土地調査

相続案件の神栖市の土地調査に行ってきました。

時間的にはそんなに遠くありません。富里インターから潮来インター経由神栖まで、40分ぐらいで付きました。

市役所の各部署でのヒアリングは予想通りの内容でしたが、この土地には大きな問題点があります。

接道義務が果たせてないのです。

この問題をクリアーして、売却可能な物件にするには相当ハードルが高いと言わざるを得ません。

紆余曲折があって相続された物件ですから、何とかしたいと思いますが、さて!

相続された売主様に報告して方向を決めます。

この日は松戸まで行くことになっていましたので、潮来〜大栄ジャンクション〜圏央道でつくばジャンクション〜常磐自動車道で三郷南経由松戸まで、それから自宅。

本日走った距離230キロ 足腰が痛かったです。

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2016年12月14日 (水)

土地売出し

成田市所で2238u(677坪)の土地を2500万円で売出ししました。

富里市のお客様から専任媒介を頂いた物件です。

都市計画が非線引きで用途地域が無指定ですから、住宅はもちろん工場、倉庫、病院などどんな用途の建築物でも建築可能です。

R51号線から130m中に入ったところですから、倉庫、工場用地に最適です。

1000uを超えていますので1m以上盛土、切土する場合は開発行為が必要になりますが、建設に大きな障害はありません。

詳しくはグッドリビングホームページをどうぞ

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2016年12月21日 (水)

決済

本日、八街市の土地の決済を行いました。

太陽光パネル設置用地の売買で、農転が下り、決済となったものですが、滞りなくスムースに終わりました。

買主様は太陽光発電の事業を複数ヶ所で経営されていますが、今回で終わりと言われていました。

来年度の電気買い取り価格が現在価格より下がる見通しで、買取期間も未定、土地を購入しての事業は採算が合わないらしいです。

太陽光発電のブームも終わりに近づいたのでしょうか?

機を見るに敏な不動産業者は高利回りな発電事業で利益を上げていると聞きますが、気を見ても敏になれない我々凡人は機会を逃したようです。

本業で頑張ります。

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