小生は明日で２０１３年度、仕事納めです。（会社は２７日）

本年もお客様を始め、各界の皆様には大変お世話になりました。感謝、感謝です。

来年は1月５日が始業です。更に勉強、努力を重ね、お客様に喜んで頂けるよう精進します。

皆様良いお年を。

本日の夜から明日未明にかけて雪の予報が出ましたので、早速スタッドレスタイヤに交換しました。

積雪の可能性は少ないと思いましたが、本年１月の大雪に懲りて早めの対策です。何しろあの日は普段１時間半の通勤時間が９時間もかかり、途中何度も怖い目に遭いましたのでそのトラウマもあります。

今年はどうなんでしょうかね。雪道や凍った道に慣れていないので本当に怖いです。

これから３月末まで少々クッションが悪く、乗り心地の良くないスタッドレスタイヤにお世話になります。

今年も宅建協会から来年度の手帳が届きました。

あっと言う間の１年です。

改めて今年の手帳を見直してみました。あんな事、こんな事、忙しかった時期、そうでもない時期、色々ですが、最終的にお客様のお役にたった１年だったかどうか、あまり自信がありません、反省です。

そして改めて来年度の手帳を見つめ、心身共に健康で少しでもお客様のお役に立てる１年でありたいと祈念した本日でした。

本日訪問したマンションには女性のコンシェルジュさんがおられました。高級ホテルに来たような感じです。（高級マンションの事は詳しくは知りませんので想像です）

入居者の方ににこやかに応対されていまして、とっても雰囲気が良かったですヨ。

ロビーには多目的ホールや来客用の応接スペースがあり、高級感あふれる素敵なマンションです。

このマンションは近日売り出しますので是非ご覧ください。

最近のマンションは虹彩認証とかコンシェルジュさんとか高級マンションが増えてきた感じがします。こちらも勉強してセンスを磨かないとついて行けなくなります。

今年も年末調整の書類提出の時期になりました。

一年があっと言う間に過ぎます。それも年々早く感じます。

生命保険、地震保険の証明書を付け書類を提出しましたが、今年はいくら戻ってくるのでしょね、チョット楽しみ。

今年もあと１カ月あまり、風邪などに気をつけてラストスパート、頑張りましょう。

そして巳さんから午さんへバトンタッチ、新しい年もさらに頑張りましょう。

調査で訪れたマンションがオートロックだったので訪問室のＮＯを押していると、隣で女性が何かに向かって顔を近づけじっと見つめていました。

何をしてるんだろうと気になって窺っていますと、なにやら音声でもう少し離れて下さいとか言っているような。

女性も顔を近づけたり、少し離したりしているようです。

突然オートロックのドアーが解錠されました。

　ヘェ〜　　これが角膜や指紋を認証して解錠されるシステムかとびっくり。

帰ってそのマンションの販売データーを見ますと「虹彩認証」となっていました。

理論、理屈はウキぺデアに譲るとして、こんなシステムのマンションンが普及しているのでしょうか。成田では見たことがありません。

今後ますます普及するのでしょね。カギを持ち歩かなくてもいい時代がすぐそこに。

団塊の世代にはついて行くのが精一杯の世の中です。

不動産の消費税は建物購入だけに掛かるのはではありません。賃貸借契約の家賃にも消費税がかかります。

普通のアパートやマンション、戸建ての賃貸借契約の家賃には消費税は掛かりませんが、店舗や事務所などの家賃には消費税が掛かります。

店舗や事務所の家賃は一般的に高いですから、消費税も少額ではありません。月２０万円や３０万円の家賃は普通にありますから、複数所有されている貸主様にはかなりの負担となります。

基本的には消費税込みの家賃になっていますので貸主様（大家さん）負担で契約をしていますが、２６．４月以降の更新時には契約書の条文により、消費税ＵＰ分の負担を巡って調整することになるでしょう。

まだまだ消費税ＵＰの手続きに苦戦中です。

前回のブログで記入しました契約予定の中古マンション、契約を延期しました。

重要事項の説明の一環で売主様から告知事項をヒアリングしましたところ、買主様に告知しなければならない重要な事項が出てきたからです。

それは給湯器の設置場所についてです。

管理規約では給湯器は室内にを取り付けなければならず、お風呂はバランスタイプの給湯器となっています。

契約予定のマンションはベランダに給湯器を設置して配管が外壁を貫通しています。共用の外壁に無断で配管を貫通させることは出来ません。

そこで管理組合（自主管理）に確認したところ、給湯器は室内に取り付け、外壁の穴はふさぎ元の状態に戻してください。何れにしても区分所有者と個別に話し合いをしますとの事。

新しく室内にバランスタイプの給湯器を取り付け、外壁の穴をふさぐには相当のお金が掛かりますので、この件の話し合いが済むまでやむを得ず契約を延期します。

今回は借家人付きの売買で現在借家人が入居中の為、すぐ工事を始めるにも問題がありますので解決にはしばらく時間がかかります。

現所有者が中古で購入したときすでにこのような状態だったようですが、契約時、仲介業者からも前売主様からも全く告知がなかったそうです。告知義務違反と思いますがすでに１０年以上たっていますのでどうにもならないのでしょう。

売主様と相談しながら解決を目指します。

前回のブログで記入しました契約予定の中古マンション、契約を延期しました。

重要事項の説明の一環で売主様から告知事項をヒアリングしましたところ、買主様に告知しなければならない重要な事項が出てきたからです。

それは給湯器の設置場所についてです。

管理規約では給湯器は室内にを取り付けなければならず、お風呂はバランスタイプの給湯器となっています。

契約予定のマンションはベランダに給湯器を設置して配管が外壁を貫通しています。共用の外壁に無断で配管を貫通させることは出来ません。

そこで管理組合（自主管理）に確認したところ、給湯器は室内に取り付け、外壁の穴はふさぎ元の状態に戻してください。何れにしても区分所有者と個別に話し合いをしますとの事。

新しく室内にバランスタイプの給湯器を取り付け、外壁の穴をふさぐには相当のお金が掛かりますので、この件の話し合いが済むまでやむを得ず契約を延期します。

今回は借家人付きの売買で現在借家人が入居中の為、すぐ工事を始めるにも問題がありますので解決にはしばらく時間がかかります。

現所有者が中古で購入したときすでにこのような状態だったようですが、契約時、仲介業者からも前売主様からも全く告知がなかったそうです。告知義務違反と思いますがすでに１０年以上たっていますのでどうにもならないのでしょう。

売主様と相談しながら解決を目指します。

本日は中古マンション契約の為の物件調査に市役所、法務局、管理組合事務所に行ってきました。

このマンションンは自主管理の為、重要事項に係る調査報告書がありません。

組合事務所で決算書を閲覧して必要な項目を調査しましたが特に問題はなく、修繕積立金もしっかり積み立てられています。古いマンションですから近いうちに大規模修繕が必要になると思われますが、その裏付けは十分です。

市役所では都市計画課、建築課、道路管理課、下水道課、危機対策管理課、教育委員会等々順番に回り、必要事項のヒアリングを行った後、資産税課で評価証明、公課証明を委任状で取得し、完了です。

契約が無事進むことを願いつつ、これから重要事項説明書、契約書の作成にとりかかります。

  　　 

今週も水曜日に台風襲来です。

今週は首都圏に直撃で、しかも１０年に１度の大型台風との事ですから、被害も出るだろうと随分心配しました。

本日は出勤時が風雨のピーク時だったので２時間程遅れて自宅を出ました。途中風が強いものの大して被害も出てなかったのですが、成田市内に入ると２ヶ所で通行止めが発生していましたし、京成電鉄が不通になっているとラジオで放送しています。どうやら成田市は風雨がかなり強かったようです。

これはきっとグッドリビング関連のアパートや物件に被害が出ているだろうと、出勤後すぐ、電話の着信記録でチェックしたり、過去、雨漏り等被害の出た物件借主に電話したりしましたが、雨漏りの被害が１件のみで済みました。

京成電鉄の不通は成田駅ホームの線路際が崩落したようです。グッドリビングの横の京成線路にも土砂が崩落して一部線路をふさいだようですがそれはすぐに復旧していました。やっぱりかなりの風雨だったのですね。

毎度ヤキモキする台風です。今年はもう終わりにして下さい。お願いします。

またまた、台風の来襲です。

今回は首都圏に直接影響はないようですが被害に遭われた皆様には大変お気の毒なことです。

グッドリビングはアパートや貸家を多く管理していますので台風による風や大雨には随分神経を使います。

通常の雨程度では何の影響もありませんが台風時の大雨では雨漏りが発生するケースが多々あります。

中でも古い複合ビルは抜本的に防水工事をしなければならない時期に来ていますが、多額の費用が掛かりますのでオーナー様の事情もあり、即実施とはなりません。

都度、対処療法で凌いでいますので、台風が発生する毎にその進路、大雨の程度が大変気になり、天気ガイドの雨雲ズームレーダーと首っ引きです。

今年は台風が多そうですから、これから何回か気をもみそうです。

昨日消費税８％にすることを正式に発表されました。

賛否それぞれありますが２６．４から８％になります。

さて不動産、住宅関係はどうなるのでしょう。

新築住宅や不動産会社売主の再生住宅等は２６．３．３１までに引き渡しを受けるか、２５．９．３０までに契約を済ませていれば５％のままです。

この先数カ月は、「今」契約すれば３月までに引き渡し出来ますので５％で済みますヨ、と勧められることでしょう。

もちろん建物費用だけではなく、地盤調査費用、地盤改良費用、上下水道工事、外構工事、その他の事務費用等にも消費税が掛かりますので３％の差額は大きいです。

但し、今回は消費税ＵＰ後の契約にはローン減税が最大２０万から４０万に引き上げられますし、その恩恵を受けられない方は一定の条件を満たせば　「住まいの給付金制度」　で８％の消費税で最大３０万、１０％の消費税で最大５０万円の給付が受けられますので３％（５％）ＵＰ分が全額負担になることはありません。

消費税ＵＰ前だけが今がチャンスと思わず、ご自分にとって最適な物件か、最適なタイミングかを考えて、焦って契約することのないようにしたいものです。

ましてや個人から不動産会社の仲介で契約する場合は仲介手数料と事務費用にしか消費税は掛かりませんので３％のＵＰは僅かです。

消費税ＵＰに惑わされずご自身の「今」を大切に

成田市南平台で美容室の居抜き物件を募集開始しました。

店舗部分の面積が４５�u、全体で７０�u。和服の着付け和室８畳が付いています。

家賃１６万円で即開業出来ます。

スーパーマーケットの近くで通り沿いですから、良く目立ちます。

１年ほで前までは美容室さん、整骨院さん、ラーメン屋さんのテナント希望が多くありましたが最近少ない気もしますので他の不動産業者さんの力も借りて早期に契約したいと思っています。

本日は香取郡神崎町の１戸建て物件の引き渡し及び残金決済に行ってきました。

敷地の広い、築年数も新しい立派な物件です。

決済銀行に買主様、司法書士の先生、他関係者が集まり、必要書類に署名捺印、関係書類を提出し、振込や現金のやり取りを行い１時間程で終了です。

今回も買主のお客様にすごく喜んでいただき、大変うれしい価値ある取引となりました。

我々の仕事はとにかくお客様双方に喜んで頂くことが何より第一です。

これからもこれまでのキャリアを生かし、不動産のコンサルタントを中心に、結果として契約に至ればありがたい事です。

成田市松子で田舎住宅を売出しました。

昨年の５月ごろ東京在住の方から、空家になった住宅をどのようにすればいいか相談を受けましたが、当該住宅には残置荷物がすごいことになっていましたので、とりあえず残置荷物の片付けから始める事にしました。

住宅内外の残置荷物処分に２週間かかりました。

その後売却の方向性が出ましたので当該住宅の商品性を調査しなければなりません。

最も問題だったのは前面土地（道路）が４名様の共有名義で建築基準法の道路ではないことです。

建築当時は都市計画区域外で建築確認が不要でしたが、現在は都市計画区域内になっていますので、このままでは将来建て替えが出来ない土地になり、資産価値がぐっと低くなります。

そこで市役所と相談したところ、前面土地（道路）の地権者４名の同意（承諾書）があれば建築基準法４２条２項道路に指定できると返事がありました。

依頼者を除く３名様に承諾書を頂かなければなりません。

幸い登記事項証明書の登記住所と現住所が同じだったので、郵送や電話で事情を説明し、承諾書を頂くことが出来ました。市役所に提出して基準法４２条２項道路に認定です。これで将来建て替えも出来る価値の高い土地に変身です。

これで売出しの条件が揃いましたのでやっと売り出すことになりました。

成田空港まで車で２０分ぐらいで静かな田舎暮らしには最適です。

グッドリビングのホームページで詳細が確認できますので是非ご覧下さい。

すごい竜巻の被害です。

岩槻の埼玉スタジアム周辺で発生し、岩槻、越谷、千葉県野田市、茨城県坂東市まで１９Ｋ駆け抜けたと報道していました。

小生自宅の５ｋ〜６ｋ南を通過したようです。

自宅に帰る途中、Ｒ１６号線の江戸川を渡って春日部市（旧庄和町）に入ると道路脇の店舗、商業施設、民家が停電で真っ暗でした。有名なショッピングセンターまで真っ暗でしたが、自家発電設備がないのでしょうか。

それにしてもものすごいエネルギーですね。テレビの報道を見てびっくりです。

何時、何処でどんな規模が発生するか予測が付かないので対処のしようもなく、ただ真っ黒い入道雲におののくばかりです。

地震、洪水、に加え竜巻まで、自然災害が頻発していますが、備えは十分ですかと言われ十分ですと答える人は少ないでしょう。

個人で出来る簡単な対策は火災保険しかありません。

火災はもちろん、風災、雹災、雪災、水災の自然災害や地震保険に加入して、万が一に備えることがとりあえずの対策でしょうか。

グッドリビングは保険の代理店です。相談して下さい。

８月３０日　成田市で契約した土地の決済に行ってきました。

今回の決済銀行は流通系の金融機関で小生は初めてでした。

売主様、買主様、グッドリビング、司法書士の先生、全員揃いましたので、早速、売主様、買主様各々必要書類の提出、必要書類に署名捺印、司法書士の先生が確認と滞りなく進み、決済の条件がそろいましたので、売主様口座に振り込みしていただくようにしました。

ここまではいつもと変わらず、順調に進みましたが、今回の銀行さんはその支店から振り込みするのではなく、どこか（本店でしょうか）から振り込みするようです。したがって振り込み用紙がないので売主様の口座に着金なるまで一同その場で待機です。

通常日であれば３０分もあれば着金になりますが、当日は月末の３０日です。当然混雑しますので着金まで２時間は掛かると言われました。

何もその場で全員２時間も待たず、２時間後に再集合すれば良いようなものですが、そうはいかないのです。全員その場で着金になるまでひたすら待つのです。

結果１時間３０分ぐらいで入金が終わった旨の連絡がありましたので、売主様の口座に振り込みされているか記帳を行い、確認の上（売主様の振込指定銀行がたまたま近くにありましたので）元の待機場所にもどり終了となりました。

売主様に残金が入金され、買主様に所有権移転しましたので一先ず役目完了です。

またまた、エアコン室外機が盗難の被害を受けました。

これで３件目で今回はアパートです。

ご入居を控え、内部点検したところ、エアコンが動きません。しばらく使っていなかったのでリモコンの電池だろうと新しいのに替えましたが電源は付くものの稼動しません。まだ新しいのに故障かと思い電気屋さんに修理を依頼しましところ、何と室外機がないとのことです。

いつの間に盗られたのか全く気がつきませんでした。前回の２件は周辺に民家が少なく、夜なら誰も気がつかないと思いましたが、今回は住宅地のど真ん中です。そんな簡単に盗まれるような場所ではないと思っていましたが、考えてみれば作業服を着て電気屋さんを装えば、白昼堂々盗って行っても怪しむ人はいないのでしょう。

この室外機の盗難は千葉県で多発しているそうです。いったい１台の室外機でどれほどの金額になるのでしょうね。

何か対策をしなければなりません。

簡単に取り外せないようにする。センサーライトを取り付ける。火災保険に盗難を付帯するなどでしょうか。

考えてみます。

本日はお盆休みの真っ最中

ほとんどの不動産会社は夏休み中ですが、グッドリビングは年中無休ですから、お盆休み中も営業をしています。

暑い最中のお盆休みに最も困るのがエアコンの故障です。

毎年必ずこの期間中にどこかでエアコンの故障が発生します。ことしもやっぱり２件故障の連絡がありました。

取引先の電気工事会社に電話しましたが案の定、携帯の電源が入っていないのコール、素人ではどうにもならず、やむを得ず量販店で新規取り付けをお願いしましたが、工事に最短で４日掛かる、現物引き取りであれば在庫はあるので引き渡し出来るとの事。この炎暑にエアコンなしでは熱中症になってしまいます。

そこで工事のみを別の業者にお願いし、現物を引き取りに行くことにしました。

今、３時３０分ですがこれから工事業者と引き取りに行って取り付けします。

去年も似たような事をしました。来年は事前対策をと思いつつ、また同じことを繰り返すのでしょう。

本日は富里市の土地の調印でした。

買主様は地元にお住まいで、ハウスメーカー様の住宅を建設されます。

売主様は神奈川県から暑い中、お出で頂きました。

いつもの重要事項説明、契約調印が終わり、今後のスケジュールを確認の上、手付金を支払って頂き、本日は終了です。

残金決済は約１ヶ月後ですが、買主様に住宅ローンの手続き、売主様には必要書類の準備（戸籍の附票、不在住証明、印鑑証明書）を進めて頂きます。

今回の土地は調整区域に存しますので都市計画法４３条の申請が必要です。市街化区域の土地と違って許可まで時間が少し時間が掛かりますので、スムースに進むよう書類の準備を急いで頂きます。

もちろん９月までには建物の契約をしますので消費税は５％のままです。

しかし、本当に消費税が上がるのですかね。チョット気になるところです。

香取郡神崎町の中古住宅の契約調印に香取市まで行って来ました。

重要事項の説明、契約書調印を済ませ、今後の手続き、スケジュールを確認して終了です。

平成２１年５月築と新しく、土地も３６７�u（１１１坪）ありますので大変立派な住宅です。

これから住宅ローンの手続きを行いますが、お盆休みにも入りますので、引き渡しは９月中旬の予定です。

調印場所の香取市は旧佐原市で皆様ご存知の日本地図で有名な伊能忠敬先生の出身地です。

５６歳から測量を始め、足掛け１７年かけて現在の日本地図とほぼかわらない地図を完成させた偉人であり、歴史好きの小生にとっては是非その一端に触れたいと思い、伊能忠敬記念館に行きたかったのですが、次の予定があった為、断念しました。

幕末の５６才ですよ。その時の平均寿命が何歳か正確に知りませんがおそらく５０歳そこそこでしょう。今の時代なら７５歳〜８０歳に相当するのでしょうか、その年齢から全国を徒歩で測量した訳ですからまさに偉人。我々凡人には想像もつきませんが、年齢的にはまだやれると思わないでもありません。

決済も香取市で行いますので是非記念館に行って刺激を受けて来ます。

長年飲食店を経営されていたお客様がこの度賃貸借契約を解約されましたので、その退居立会に行ってきました。

飲食店の場合、内装や厨房設備をそのままにして居抜きで次を募集することもありますが、今回は内装や厨房設備が古く、居抜きでの募集は難しい為、賃貸借契約をした当時の現況に復して返還して頂くことにしました。

厨房、テーブル、椅子、食器類、その他の備品を搬出の上、内装を解体することになります。費用はお預かりしている敷金で清算しますが今回は敷金ギリギリの金額になると思われますので、少しでも安くできるように工夫します。

長年の御商売、御苦労さまでした。そしてありがとうございました。

今週はアパートの退居立会が３件ありました。

内、２件はきれいな状態で引き渡して頂きましたが、１件はゴミがそのままで相当汚れていましたが年配の方でやむを得ない事情もありましたのでそのまま引き渡しを受けました。

通常、敷金を家賃の１カ月〜２ヶ月分預かっていますが、故意、過失による損傷がなく、自然損耗、経年変化だけの場合は預かっている敷金は全額返金します。

３件とも故意、過失による損傷はなかったので敷金は返金することになりますが、きれいに掃除をして引き渡ししてくれるお客様には感謝です。

電気、水道、ガスの清算、返金の口座、入居中の問題点確認、火災保険の途中解約処理の手続きを済ませ、鍵を返却して頂き完了です。

引き続き、リフォーム、住宅クリーニングを完了した後に入居者の募集をしますが、次の入居者が決まるまでの期間を限りなく短くしなければなりません。大家様の家賃収入に直結しますので。

早速、リフォーム開始です。

建替え期間中（６ヶ月程度）の仮住まいを探してほしいと住宅メーカー様から依頼を受けました。

短期の賃貸物件はそもそも数が少なく、加えて今回は場所、広さ、家賃、初期費用、駐車スペース等々の条件が少しきびしい事もあり、現在登録されている募集中の物件では見つかりません。

折角のご指名ですから何とか探さなくてはなりません。

全部のご要望を満たすのは無理でも幾つかの条件をご辛抱いただければグッドリビングの管理物件の１室が何とか該当しますので、早速見ていただきました。。

何しろ短期間の仮住まいですから、少々の事は妥協いただき、こちらも条件面で譲歩しましたので、この物件に決めていただく方向で進みそうです。

グッドリビングは住まいのコンビニです。依頼を受けた案件はどんなことでも真剣に取りみ　、答えを見つけ出す努力をしています。住関係は万受付のグッドリビングに是非

成田駅徒歩８分、平成１８年３月築のマンションの査定を依頼されました。

このマンションションは規模が小さく、築後７年しか経過していない為、取引の事例がなく、付近マンションの取引事例及び販売時の資料等から価格を割り出すことになります。

今回の案件の特筆すべきは、最上階（７階）で広い（５１�u）ルーフバルコニーが付いている事です。当然見晴らしが良く、成田市内が一望できる素晴らしいロケーションです。

査定にあたり、この付加価値の評価をどうするか大変むつかしいところですが、売り出し時に他の住戸とどれほどの差をつけていたかを参考に総合的に評価しようと思います。

このような広いルーフバルコニー付きのマンションは数が限られていますので希少性があり、その部分に価値を見いだしていただけるお客様にアピールしなければなりません。

どこまでリフォームをするか、いくらで売り出しするか慎重にご提案します。

今週は収益物件探しです。

ファミリーマンションの収益物件をお探しのお客様から媒介契約を頂いていますので今週は重点的に収益物件を検索、調査しました。

このお客様にはすでに収益マンションを数年前にご購入いただき、グッドリビングで運営管理していますが、今回は２戸目の収益マンションをご購入いただく予定です。

普通成田周辺のファミリーマンションは収益的に厳しいのですが、そんなに高利回りを期待されていいる訳ではありません。

それでも高額な物件を避け、比較的低価格で賃貸住宅としても条件的に適した物件を検索、調査の上、３件用意しました。

１件は借家人付き（オーナーチェンジ）、あとの２件は現状空き室です。

お客様と一緒に実際に現物を見てきましたので、これから収益物件としてあらゆる角度から分析を行い、その上で今回の３物件の中から決めるのか、今回は見送り、さらに物件を探すのか決めることになります。

個人のお客様で多数の借家を保有されている訳ではありませんので、空室期間を極力短くしなければなりません。

家賃、管理費や修繕積立金の額、立地条件、等々貸家としての条件が整っているか、そして利回りはどうなのか、慎重に検討し提案しようと思っています。

契約済み土地にある筈の公共汚水マスがありません。

市役所下水道課の備え付け図面には汚水マスが２ヶ所入っています。ヒヤリング時には担当の方から２か所入っていますねと聞きました。しかもマスの位置の寸法がセンチ単位で記入されています。

当然２ヶ所あると思い込んでいました。

ところが現地では１ヶ所しか見つかりません。もう１ヶ所があるはずの場所を広範囲に深く掘ってもどうしても見つかりません？？？　全面道路には引き込み工事をした掘削あとが歴然と残っていますので、だれが見ても、どう見ても客観的に引き込みされているとしか思えません。

掘る範囲が狭いのか、深さが足りないのか、しかしこれ以上人力では無理です。

そこで下水道課にその旨報告しました。状況から引き込みは間違いなくしている、ないのであればあとで掘り出したのではありませんかとの事。そんなことは絶対にありませんと主張。

結局、現地で下水道課がユンボを使って掘ってみることになり、後日現地で広範囲にしかも深く掘ってもらいましたがやっぱりありません。しかも敷地内までの引き込み管も見当たりません。あとでマスを掘り出した事実はなく、最初から引き込み工事がされていなかったのです。

ありませんねと下水課担当者の言。市役所備え付けの図面は参考図ですからない場合も当然ありますヨ、渡した地面にも参考図と書いてあるでしょう。アレレ！

あれほど引っ込みしているはずだ、ないのであればあとで掘り出したのだろうと言っていたのに。

それにしても道路の掘削跡は何だったのでしょう？見せかけ？手抜き？

 

これから前後策を考えます。

残代金決済に船橋まで行ってきました。

４月末に契約した富里市内の土地代金です。

買主様住所の近くの銀行だったので売主様は東京都下から、小生は成田から出かけることになりました。

朝９：３０分ＪＲ船橋の駅で売主様と合流、そして決済銀行に。

今回は抵当権も付いていませんし、登記簿住所と住民票住所も同じでしたから、登記済権利証、印鑑証明書、実印、運転免許証を持参頂ければ良いだけなので簡単なのですがそれでも間違いなく持参頂けるか心配です。特に売主様が遠方の場合は。

少し早く銀行に着きましたが、すでに司法書士の先生が到着されていましたので、売主様側の書類手続きを先に進めて頂きました。もちろん書類的には何の問題もなく簡単に終了です。

後は買主様の手続きが終わり、残代金の支払いを待つだけです。しばし世間話

待つこと１０分ぐらいで売主様の銀行に振り込みが終わりました。どんな取引でも、何回経験してもホットとする瞬間です。

あとは取引完了に伴う書類に署名捺印を頂きすべて終了です。

買主様は今回の土地に２階建住宅を建設されますが、秋口着工で消費税の上がる前の来年３月には竣工予定だそうです。

再び売主様と船橋の駅に戻り夫々帰途に。媒介契約を頂いてから３年、永いお付き合いでした。

ここしばらく、株式や為替相場が乱高下していますね。

我々には株式相場も為替相場も直接的には関係ないと思っていましたが、そうでもないのです。

不動産の契約に際し、現金で購入される予定のお客様が株式の下落で予定していた金額では売却出来ない。しばらく様子を見たいので契約を少し先に延ばしたいや自己資金（頭金）を少し減らしたい等々。

金利上昇局面になり、住宅ローン金利を固定にするか変動にするか悩みどころであったり、すでにローンを返済中のお客様から固定金利に借り換え相談があったりも最近顕著です。

株も為替も荒っぽい相場になり、ローン金利も先行き不透明の現状は全く落ち付きません。

我々市井の会社や、個人ではどうにもなりませんが、お客様と一緒に考えたり、悩んだりしながら出来るだけベストな選択をしていただけるようにと考えています。

グッドリビングでは約１００室のアパート、戸建て住宅を管理しています。

当然、修理を始め、色々なお電話を頂きますのでその対応に追われます。

最近あった

突然電気が付かなくなった→ブレーカーが落ちていた。？

朝、水道が出たのに夜帰ったら全く出ない→元栓が締まっていた。？　

大きな蜂の巣がある、怖いのですぐとってほしい。→直径２センチぐらいの巣？、棒で払い落す。

風呂の排水が流れない→髪の毛が詰まっていた。

チャイムがならない→電池が切れていた。

等々簡単なことから、同じアパートの住人トラブル解決まで。

出来るだけ快適にお住まい頂けるよう心掛けていますが、もちろん十分ではありません。これ以上管理物件が増えると対応が十分に出来なくなりますので、現状の１００室程度が限度と考えています。

　　　　　　　　　　　　　

不動産会社はほぼ一斉に水曜日が休みです。

グッドリビングはお正月休み（概ね１週間）以外は年中無休です。

せっかくご来店いただいたお客様に申し訳ないですし、ご入居頂いているお客様の緊急事態にも備えるためです。

それでも３人とも出払って一時的に事務所を留守にすることがありますが、極力その時間を短くするようにしています。

本日は小生が一人の日でしたが、朝からご案内や、ご来店、電話で忙しい一日でした。ありがたいことです。

今後もこの体制を続ける予定ですので水曜日しか予定の立たないお客様は是非グッドリビングにご来店、お問い合わせ下さい。

 
　　　　　　グッドリビング　　（松村）

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平成２７年１月１日以降に相続や遺贈により取得する財産に掛かる相続税が増税されるようです。

現状は基礎控除５０００万円、法廷相続人１人当たり控除１０００万円ですが、これが夫々３０００万円、６００万円になります。

相続人が配偶者と子供２人の場合、現状８０００万円の控除が改定後４８００万円しか受けられなくなります。

これまでは非相続人１００人に対し4人程度しか課税されなかったようですが改定後はかなりの方が課税されることになりそうですよ。税額も引き上げられますから、大変ですね。

一方減税策も採用されるようですが、今までより、より多くの人に相続税が掛かってくるのは間違いないですから、子や孫に教育資金（１５００まで非課税）の贈与などの生前贈与が増えるんでしょうね。

持てる者、待たざる者、何れにも悩みはあるのでしょうが、出来るなら持てる者側の悩みに触れてみたいものです。

　　　　　　グッドリビング　　（松村）

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先週の土曜日に成田市の土地を契約調印しました。

グッドリビングが管理しているアパートのオーナー様のご所有土地です。

家作を２件解体、滅失登記、道路立会、隣地立会、分筆、地籍更正登記、等々が全て終わり３週間前に売り出しましたが、この程住宅会社様のお客様と条件が整い契約に至りました。

第１種住居地域、面積２００�uの更地でイオンモールにも近く、好条件の土地です。

買主様はお若いご夫婦で、これから住宅の設計に入られますが、初めての持家ですからプラン等で随分迷われることでしょう。設計担当者、営業担当者と納得がゆくまで話し合われることが大切ですね。その時間も必要ですから、売主様にお願いして決済は３ヶ月後としました。ご要請があれば一般的なアドバイスはしようと思っています。

消費税の上がる前には完成するでしょう。３％は大きいですよ。

　　　　　　グッドリビング　　（松村）

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今年もゴールデンウィークが終わりました。

皆様方は如何お過ごしでしたか？小生はほぼ出勤していました。

例年ゴールデンウィーク中のご来店、お問い合わせはほとんどなかったのですが、今年はご来店のお客様もそこそこありましたし、ご案内も多くありました。

取引先の住宅メーカー様の展示場にも多くのご来場者があったようで、必然的に土地のお問い合わせもありました。

マスコミで報道されているようにアベノミクス効果で住宅、不動産業市場もにぎやかになりそうな気配ですが、周囲に惑わされず、煽られず、じっくり考えて決断してほしいものです。

私達もお客様が最適な決断が下せるよう心して接するつもりです。

バブルを十分経験した世代の任務です。

　　　　　　グッドリビング　　（松村）

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富里市で媒介契約を受けていた土地の契約調印に津田沼まで行って来ました。

この土地は平成２２年１月に媒介契約を調印しましたので契約頂くまで３年４ヶ月掛かりました。

この間、売主様に辛抱強く待って頂く一方ハウスメーカー様、工務店様に粘り強く働きかけた結果、今回ハウスメーカーのお客様にご契約頂きました。

このように媒介契約から契約に至るまで数年掛かることもありますがどんな物件でも媒介契約を頂いた限りは何としても契約するんだとの強い意志で臨んでいます。

それにしても今回の売主様には長らくお待たせいたしました。残金決済は６月中旬です。

買主様は若いご夫婦で消費税の上がる前には建物が完成するでしょう。ハッピーライフを願っています。

　　　　　　グッドリビング　　（松村）

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日本中、否、世界中で大きな地震が発生しています。

東南海地震、首都直下型地震もいつ来てもおかしくないと連日報道され不安になります。

せいぜい防災グッズ、家具の転倒防止、非常食、飲料水等々を準備して地震に備えるしかありませんが

個人で出来る最大の対策は地震保険に加入することです。

ご存知のように火災保険では地震等による火災の損害は補償の対象になりません。この地震保険は単独では契約できませんので火災保険に付帯（セット）して加入することになります。ただし地震保険の保険金額は主契約の火災保険金額の最高５０％です。

地震による火災や倒壊の被害に補償が受けられる地震保険は最低限の地震対策です。

加入済みの火災保険に地震保険が付帯されているか確認して、もし付帯されていない場合は途中からでも付帯契約出来ますので。

グッドリビングは火災保険会社の代理店でもありますし、３人とも損害保険募集人です。

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新しい年度になり、土地建物を所有（毎年１月１日時点）している人に各市町村から固定資産税の納税通知書が送られてきますが、ほとんどの方は納税通知書の金額を何の疑問もなく支払っていると思います。

固定資産税額は固定資産評価額の1.4％で３年に一度評価替えが行われますが直近では平成２４年度に行われました。

この固定資産評価は各市町村が一定の基準で決定しています。

納税者は４月１日から一定期間、土地建物の価格が記載された縦覧帳簿を閲覧出来ますから、自分が所有する土地建物の評価が付近の同条件の土地建物と比べ適正か比較できます。

もし、他の不動産と比較して評価が不公平だと感じたら、各市町村に審査の申し出が出来ます。

固定資産税は決して少ない金額ではありませんので一度は縦覧帳簿を確認し、納得の上で固定資産税を支払ったほうがいいかもわかりません。

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本日、成田市内の土地の境界立会いに行って来ました。

先月書きました尺貫法の「間」で表示した地積測量図の土地です。

民間会社１社、宗教法人１社、市の道路維持課の担当者さん、土地家屋調査士さん、そしてグッドリビングの５者立会いです。

土地家屋調査士さんの主動で３０分ぐらいで終わりました。登記簿面積は確保出来そうです。

関係者様に書類の提出をお願いしましたが、株式会社や宗教法人ですからすぐに書類は頂けないでしょうし、市役所も時間がかかります。測量の時間も必要ですから今月中に完了しそうにありませんので来月の売出しとなります。

建築停止条件がありませんので早い機会に契約出来るのではないかと期待しています。

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今年も新しい事業年度が始まりました。

一般社会では決算、人事移動、転勤、入社式、定年退職、歓送迎会等々慌ただしい数週間となりますが弊社は３月決算ではありませんし、事業所も成田だけ、人数も３人ですから世間一般の行事には無縁です。

それでも２月、３月は転勤される方の新居や新人さんの社宅契約が多く、それらを通じて慌ただしい時期を実感しています。

皆様は誓いも新たに新事業年度の目標に向かって一歩踏み出された事でしょう。

私達もついつい平凡な時間を過ごしてしまいますのでこの時期に自戒をこめて心機一転　「ｔｈｉｎｋ　ｔｈｉｎｋ　ａｃｔｉｏｎ」

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富里市で１３８�uの土地を２９０万円で売り出しました。

４００区画程の既存団地の１画ですが、すでに８０％は建築済みで市役所にも近く、環境の良い場所です。

土地代が２９０万円ですから、この土地に１００�u程度の住宅を建築しても土地建物総額で１６００万台で十分建てられます。

まだ住宅ローンも超低金利です。

土地価格の下げ止まり、建築費アップ、金利上昇、消費税アップ等々を考えますとこんな条件で購入できるのは本当に最後のチャンスかなと思えてきます。

もちろん冷静に考えるべきですがチョット気になる昨今ではあります。

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成田市内で売り出し予定の土地の境界について現地調査に行って来ました。

民々境界、官民境界とも全て境界明示標（杭）がありません。地籍測量図の距離と現況があまりにも違いますし、成田市（道路）との協議も必要ですから、土地家屋調査士に依頼しました。

最初地籍測量図の数字で現地を測りますと現況の半分ぐらいの位置になります。違う辺を測ってもやっぱり現況の半分ぐらいの位置になります？？？

よくよく測量図を見ますと寸法の単位が尺貫法の間（ケン）で表示されています。

こんな地籍測量図を見るのは初めてです。

作成年月日が昭和４１年2月８日になっていますから（尺貫法からメートル法に変わったのが昭和41年4月1日から）ぎりぎり間（ケン）表示は違反ではなかったのでしょうがその当時はすでに長さの表示はメートル法が一般的だったと思いますがね。

　　　　　　グッドリビング　　（松村）

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売り出し予定地の境界立ち合いに行って来ました。

売り出しを予定している土地の測量にあたり、隣接地権者と立会し、境界を決めるためです。

隣接地の地権者様（民間が２名、何れも法人）、道路所有者の成田市、今回の土地所有者代理人である弊社、そして土地家屋調査士を含め、６者が立ち合いましたが地籍測量図もあり、大部分が境界明示されていましたので、問題なく終わりました。

これから、売り出し予定地部分を分筆して、近々売り出しますがイオンモールにも近い寺台地区で建築条件も付いてないことから比較的早く契約が成立するもとと期待しています。

それにしても今日は先日に続き、台風以上の風で、煙霧？もひどく目が明けてられない状況です。小生はお陰様でまだ花粉症を発症していませんが花粉症の人にとっては過酷な日となりました。

［煙霧」　今回初めて聞いた気象現象が１週間で２回も。

　どうなっているんでしょう。

　　　　　　グッドリビング　　（松村）

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多くの企業や役所は３月が年度末です。４月から新年度も始ります。

そのせいでしょう

建築関係の職人さんはどの職種も手一杯で４月末ごろまで新規の仕事が受けられない状況です。

グッドリビングは何とか仕事をこなしていますが、同業社や知り合いの工務店様から職人さんを紹介してほしいと頼まれることが続いています。

毎年この時期は職人さんが逼迫しますが今年は特に厳しいようです。

景気上昇期待、インフレ、消費税ＵＰ等々が相まって仕事が増えているのか、東北地方に職人さんが行って職人不足になっているのか、４月５月になれば状況が判るでしょう。

景気が良くなり、仕事が増えるのは喜ばしい事ですが、そうなれば又職人さんの確保に苦労することになります。

建築関係の仕事は極端になりがちで需要と供給の丁度よいバランスがとれにくい業界ですがグッドリビングではどのような事態になろうともお客様にはご迷惑をかけないよう心掛けます。

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グッドリビングが管理している駐車場内で物損事故がありました。

契約者様の関係者が1月28日の雪の日に車止めを乗り越え、フェンスに衝突してブロック基礎と金網フェンスを破損したものです。

当方のフェンスだけではなく隣接アパートのフェンスも壊しています。

この事に当方は全く気付かず、隣接アパートの管理会社から連絡あり、1か月近く経ってから警察に届け、現場立ち合いに行って来ました。

事故車は当方が契約している契約者の車ＮＯと一致しませんでしたので、警察の方が事故車の車ＮＯで所有者を調べられたところ、契約者のお父様が事故の当事者だったようです。

ご近所だったので早速、事故当事者に現場に来ていただき調書作成の上、事故証明書を発行して頂き、保険で破損箇所を修理することになりました。

保険会社から連絡があり次第修理することにします。

それにしても物損事故を起こしてから、1カ月近くも警察はもちろん、当方にも連絡がなく、しかも事故車をそのまま、その場所に修理もせずに放置してたことになります。？？？

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スペイン語圏出身のアパート契約者様が更新契約（２年）の時期を迎えました。

早速、更新契約の案内文を出そうとしましたが日本語文では理解頂けないはずなのでスペイン語文で案内しなければなりません。

もちろん近くにスペイン語の出来る人はいませんのでネットの翻訳機能を使おうかとも思いましたがその翻訳文が正しいかどうかもわかりません。

そこで貸主様が航空会社にお勤めなのでスペイン語に堪能な会社の方に翻訳を依頼していただきました。

その翻訳したスペイン語の案内文郵送しましたところ、すぐに電話を頂きましたが前回の契約時から２年経っていましたのでそこそこ日本語が通じるようになっておられました。

今回は事前に更新契約に必要な文言集をスペイン語に翻訳してもらっていましたので日本語と併せ、無事更新契約完了。

ちなみにスペイン語の案内文は完ぺきだったそうです。

２年後の契約更新時にはきっと日本語だけで大丈夫でしょう。

それにしても外国語アレルギーの小生にとっては難しい仕事です。

　　　　　　グッドリビング　　（松村）

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グッドリビングが管理しているアパートのオーナー様から土地の売却依頼を受けました。

アパートの敷地の一部、約２００平米を売却するものですが、現在古い家作が２件空家のまま建っています。

以前から、固定資産税も無駄だし、防犯上も良くないので、売却するか、解体して駐車場に転用するか考えたらどうか提案していましたが今回、売却を選択いただき、売り出すことになりました。

ただ、この土地、アパートは相続で取得した不動産ですから、売却した場合長期譲渡税が掛かります。

取得費が不明の為、売却価格の５%が取得費となり解体費用、分筆測量費、仲介手数料などの経費を含めた費用を売却価格から差し引し、残りの売却益に２０％の税金が課せられますのでかなりの税金額になります。

成田市内でも人気のある場所で広さ、地型、道路付けも良く、インフラも整備されていますので問題なく販売出来ると思っています。

早速、準備を進めます。

　　　　　　グッドリビング　　（松村）

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本日は富里市の戸建て借家の立ち合いに行って来ました。

６年間ご入居いただきましたが、息子様と同居されることになり、本日退去となりました。

室内はとってもきれいに掃除していただき、故意、過失による借主様負担もありませんのでお預かりしている敷金は全額返金することにしました。

実はこの借家、借主様が最後の１カ月留守にされていましたが、その間にエアコン室外機と給湯器が盗難の被害に遭いました。警察に被害届を出していますが、戻ってくるはずもなく、貸主様負担で新規に取り付けするようにしましたが（借主様の故意、過失ではありませんので）空家の住宅や長期留守宅をねらって同様の被害が多くあると聞きます。

室外機や給湯器の内部には銅や他の金属があり、それを転売するようですが色々考えるものですね。

感心している場合ではありませんので簡単に取り外せないような自衛手段を高じるしかありません。

それでも被害に遭ったら火災保険等でカバーされている場合もありますので、保険会社（代理店）に確認することを忘れないことです。

　　　　　　グッドリビング　　（松村）

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成田市内は２月３日の節分を過ぎるまで市内は車で混雑しますので、土、日のお客様案内には苦労します。

出来るだけ渋滞しない道を選んで案内しますが、目的物件まで遠回りになったり、狭くて寂しい道路を通ることになったりで正確に目的物件の良いところがアピール出来ないことがあります。ピークの節分までやむを得ないことです。

その節分に今年は大相撲の横綱白鳳関や大関稀勢の里関、ＮＨＫ大河ドラマ「八重の桜」のヒロイン、綾瀬はるかさん、西島秀俊さん、小泉孝太郎さん、剛力彩芽さんがこられるそうです。大変な混雑になりそうですが今年は行って見ようかと思ったりしています。

　　　　　　　グッドリビング　　（松村）

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一昨日は大変な大雪でした。

積雪の予報は出てなかったので午前中は普通どおり仕事をしていましたが正午過ぎから突然雨が雪に変わりました

インターネットで東京、埼玉は積雪の記事。

これは夜になると帰れないと思い、昼過ぎに帰ることにしました。

途中雪がすごくなり、不安に駆られながら何とかノロノロ運転で国道まで出ましたが、そこはすでに大渋滞。いつも国道を横切って使う農免道路は積雪で使えませんのでそのまま国道を走るしかありません。

１５分２０分停車したのち動くのは数Ｍ、その繰り返し。原因は坂道でスリップして動かなくなった車が何台も通行を妨げており、それが坂道毎にあるのです。５Ｋほど進むのに２時間ぐらいかかり、トイレも行けないので水分も取れません。

このままでは帰れなくなるのかと不安になってきます。抜け道がないか記憶を呼び戻し、思案しましたが、脇道のほうがもっと雪道で走れないかもと考えているうちに自分の車が坂道に差し掛かりました。

何台も目の前でスリップして立ち往生しています。しかしここは勇気をしぼって進むしかありません、あとに車が続いているのですから。

祈る思いで停まっている車の横をかわしながら何とか登れました。心臓バクバク、冷や汗タラタラ。よくよく考えてみると次の国道に合流するまでに何か所も坂道があるのを思い出しました。こんな思いを何回も繰り返すのは耐えられません。しばらく進んだところで、以前通ったことがある抜け道を思い出し、一か八がそちらに進むことにしました。大正解です。ノロノロ運転ながら大きなトラブルもなく、次の国道に合流できました。

しばらく時速２０Ｋぐらいで走ることが出来、やれやれと思ったとたん、自宅まであと４キロぐらいの地点でまたも大渋滞。今度は１時間ぐらい一歩（一車？）も動きません。トイレも限界です（もう８時間も車にの乗ったままですから）。今度は冷や汗ではなく脂汗です。

そのうち何とかトロトロと動き出しやっとの思いで我が家に辿り着きましたが、普段1時間４０分前後の通勤時間が何と９時間かかりました。トイレも済ませ、すっきり、いやぐったりです。

こんな思いはもうこりごりと思いながら、スタッドレスタイヤもタイヤチェーンもまだ買っていません。この冬はもう大雪はないでしょう。

　　　　　　グッドリビング　　（松村）

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本年は巳年に倣って不況からの脱皮となりますか。

是非そうあってほしいと願います。

今年は住宅ローン金利上昇、消費税アップ、インフレ等々で

「住宅購入は今がチャンス」のコピーが各社の広告に踊る事と思いますが、そんなコピーに惑わされることなく、自分にとって最適な購入時期かどうかじっくり見極めて行動を起こしてもらいたと思います。

新たな気持ちで皆様のお役に立てるよう精一杯がんばりますので本年もどうかよろしくお願いいたします。

　　　　　　　　グッドリビング　　（松村）